来源：3月5日 新浪乐居 董文艳

　　销售目标增长50%，是黄其森对质疑者的反击。身为泰禾集团的董事长，黄其森一直力图证明自己“激进王”的正确，2015年将是最好的时间窗口。

　　2013年，泰禾在北京、上海豪掷200亿元，购得大批地块。过去一年，泰禾集团股票一路斜升，领跑地产股。

　　从两会会场回到泰禾本部的会议室，西装革履的黄其森心情不错。他回应了高负债率的财务风险质疑，称自己很注重风险控制。“我原来在银行工作，此前大家也都认为泰禾的财务杠杆利用的非常充分，其实我们也很重视风险控制，从拿地就开始以风险为标准进行判断。”

　　谈风险控制

　　前两年我们通过高负债、高周转把握了发展机遇。不懂金融做不好房地产，此前我们投资1亿到东兴证券，现在它上市后我们持有的市值超20亿。我们也投资了海峡银行、农商行。今后会更紧密和金融结合，做财务战略投资。

　

　　今年我们的销售额会有50%的增长。如果不是前两年拿地抓住了机会，这几年不可能一步一个台阶，从去年开始，我们就在调整，希望把负债率降下来。前年泰禾拿地200亿，去年拿地150亿，今年到现在一块地都没拿。

　　我原来在银行工作，此前大家也都认为泰禾的财务杠杆利用的非常充分，其实我们也很重视风险控制，从拿地就开始以风险为标准进行判断。

　　比如，前两年市场好，我们并没有像其他房企那样去三、四线城市，我们当时有机会去沈阳、济南、杭州，但坚持只在福建和北京、上海这样的一线城市，只去经济发达的地方。像福建GDP都超过马来西亚了，我为什么不深耕？在北京我们现有9个项目，上海有4个。之前这个战略布局受到很多异议，别人觉得我们拿地太贵，现在终于得到了认可，我们如今主要任务就是把产品做好。今年北京销售目标是超100亿。我也看好北京、上海的商业。

　　泰禾不去杭州是因为我认为杭州土地供应量太大，库存太大，我们不敢进。总体而言，泰禾不去三四线城市，一方面是因为三四线城市是人口净流出之地，没有足够的消费空间。另一方面，我认为这些城市现在的房地产发展模式是不可持续的，也暗藏很多政策风险。比如，一些房企在这类城市动辄拿地千万亩，事实上，土地审批权限一次只有100亩，这些千万亩大盘一定是违规操作的，是一些地方政府为当地GDP发展而批准的。我认为这种模式不可持续，所以泰禾不会去尝试。从去年的防腐工程以及目前有几家房企出现的风险来看，我们的选择是对的。

　　谈市场与政策

　　随着降息、降准，今年房地产市场会比去年好，不会再像去年那样出现断崖式急转直下。现在地产行业也在洗牌，中小企业要出局，大型企业会有很多并购机会。

　　现在的拿地模式是开发商拿地时到达土地价格高限，就竞拍配建保障房或自住型商品房面积。但是同一个地块，两者房价、客户、服务需求都天差地别，导致社区品质降低。比如我们在西局的地块，楼面价5万，配建房只卖2万。

　　所以我建议异地配建保障房，只要政府能划出地来，专项建设。可以在拍卖环节就竞拍配建保障房的专项资金，政府收集，专款专用。

　　配建保障房背后是地价的高企，现在北京很多楼面价就3万、5万了。开发商拿了地，只能往高端做，豪宅化和被豪宅化现象很普遍。我认为将来北京也会像香港那样，房子卖到5、6万/平米都是正常水平。所以像北京这样的城市，应该取消总价1000万以上住宅的限购，而不是以单价来划。总价1000万以上的房子在北京每年顶多消化两三千套，放开这类限购，去行政化，可以活跃市场，无伤大雅。

　　还是以北京为例，我认为自住型商品房可以适时退出了。它已经达到了平抑整体房价的预期效果，但自住房的优势在减弱，产品瑕疵、地段偏远、配套不足、未来出售的种种限制等，导致弃购增加。至于这一部分需求，福建政府现在收购商品房做安置房，这是可以借鉴的。调控也应该动态化。