1996年成立的泰禾集团，发展一直不温不火。但在2013年初，从北京开始，泰禾在土地市场上高调出击，一时风头无两。泰禾集团董事长黄其森甚至被业界冠上“有点疯”的帽子。
  “现在谈这个事情，我感觉轻松多了，容易解释了。”2013年12月19日，在福州泰禾集团总部，黄其森表现得很坦然，他告诉记者，今年（截至12月19日）泰禾花费约160亿元拿地，除约定在2014年支付的20亿元外，所有拿地款项均已付清。

  狂掷200亿买地
  1月26日，在与12家房企的激烈角逐中，泰禾以18.5亿元加配建2000平方米公租房的条件竞得北京朝阳区孙河乡地块，开始引起业内关注。其后，泰禾愈发表现出自己激进的一面，在北京市场上频频以高溢价拿地，还以11.25亿元制造了“通州新地王”。6月之后，泰禾抢滩上海，先后以高溢价拿下闸北区一商办地块及宝山区高境镇高境社区一商品房地块。
  截至9月底，泰禾已耗资160亿元在全国拿下11幅地块，总占地超1170亩。不过，黄其森透露，“今年泰禾拿地绝对不止这个数，可能达到200亿元甚至更高。”
  黄其森话音刚落，12月20日，泰禾又以35.87亿元竞得福州一宗4块相连的地块。
  “实际上我们做了很多的准备，经过了多年的积累。”深耕福建站稳脚跟之后，“我们感觉北京就是一个高地。” 黄其森一直强调，泰禾的突然发力是厚积薄发的过程。
  按照黄其森的说法，泰禾很准确地“把握了时机”，“年初在北京我们连拿了几块地，业内都觉得泰禾非常激进，现在大家说老黄是聪明人。”
  “到下半年就是两回事了，160亿元如果放现在这个时间点可能翻一番还不止，” 黄其森话语中透着自信，“这也证明了泰禾的战略眼光是有过人之处的。”
  从其在土地市场的狂飙突进，可以看出泰禾对房地产市场未来的信心。但即便耗费巨资拿地，黄其森仍数次强调泰禾“实际上比较审慎”，坚持“有所为有所不为”，“一定是有多少钱办多少事，拿地之前会把账算清楚了。头脑还是非常清醒、冷静的”。
  在对地块的选择方面，黄其森也表现出保守的一面，除了继续对其大本营福建的持续深耕，泰禾坚持选择在北京、上海及长三角、珠三角等地的一、二线城市布局。
  “房价低于8000元的城市，肯定不会进入。”黄其森解释说，这与泰禾的开发策略有关，包括“院子”、“红悦”等在内的系列产品多走高端精品路线。
  黄其森再次提到了他的得意之作“院子”，“像‘院子’这种产品，已经占领了分类市场的制高点，我想在国内一定是没有人能够超得过我们。今后不排除在上海等地做这一系列产品。”
 
  全年目标没问题
  事实上，业内对泰禾最感兴趣的还是它的资金问题。2012年销售额为62.31亿元，2013年却耗资近200亿元拿地。钱从哪来？
  集团中报显示，2013年上半年，泰禾共实现销售合同金额35.9亿元，与其年初制定的150亿元销售计划还有很大的距离。据其公布的三季度报表，泰禾的净负债率已达到245%，资产负债率则为82%。在2013年，泰禾屡次为旗下分公司及部分项目进行融资担保。分析人士指出，此种模式风险很大，一旦项目销售遇阻或市场有更严政策出台，那么泰禾集团极有可能面临资金链紧绷甚至断裂的困境。
  “资金这个事对泰禾来说没有任何的问题。”黄其森表示，除了约定在2014年支付的20亿元资金外，泰禾已付清所有拿地款项，“这能够说明我们资金的情况。我们的策略是‘进中求稳’，而今年的出击也是公司厚积薄发之后的战略布局调整。”
  对于年度业绩目标，黄其森告诉记者，“我们的销售主要是下半年，完成全年目标没有问题。”
  据介绍，目前泰禾90%的产品实现了高周转。拿到新的地块后，最多7到8个月就要开盘销售，全年货值超200亿元。根据其官网公布的消息，泰禾2013年度的120亿元销售目标基本上大局已定。
  “有时候还是要动态来看事情。”黄其森斟酌着词句，“其实房地产都是高杠杆，资金来源无非就是这几个：一个是销售收入，一个就是借款融资，还有自有资金。可能大家都是用静态来看这个事情，就会问：你40亿元怎么会拿160亿元的地？但是我还有其他的资金来源啊。”
  目前泰禾是福建海峡银行第二大股东，并战略注资东兴证券和福建农商银行。黄其森是海峡银行的董事，但泰禾并未从这一“近水楼台”借款，2013年最大的融资动作来自兴业银行。黄其森解释说，如果从海峡银行融资会构成关联交易，没有从海峡银行借款，也说明泰禾的整个运营非常规范。“但我们不排除用其他收购、兼并、重组的手段进行发展。”
 
  学习和超越万达
  除住宅开发之外，泰禾对商业地产的兴趣也极为浓厚。其2012年年报显示，泰禾集团将“持续发展高端商业地产，未来3-5年内开发10-20个地标级超大综合体”。
  在福建，这一计划已在稳步进行之中。据了解，2012年福州两个“泰禾广场”取得48亿元的总销售金额，成为当地商业地产的销冠。而于今年9月开业的福州五四北泰禾广场，客流量也保持在日均4万的水平之上。“在商业地产方面，泰禾希望三到五年做20-30个泰禾广场。”黄其森又把目标提高了很多。
  采访过程中，黄其森数次提及“学习万达，赶超万达”的口号。而事实上，黄其森并不认可万达模式。
  “我们从数量上跟万达不能比，但是商业有我们自己的模式。跟万达相比，我们更多是走精品路线。”黄其森认为，泰禾与万达最大的不同就是并非复制，“为什么说我们跟万达不一样，泰禾走高端路线，万达偏中低端。我会因地制宜，商业的地块、品牌的组合不一样。”
  “一方面是泰禾商业偏向中高端，形成差异化；另外一方面是因为万达对福建当地的商业消费习惯不太了解，土生土长的泰禾明显具备优势。我们会把各地的消费习惯、文化，结合我们的一些优势来做商业地产。”黄其森强调，在前期的定位、产品设计及后期的招商方面，泰禾都做出了与万达不同的细分。而在保证差异化业态组合的同时，泰禾广场还将结合电商，更多引进一些体验的业态。
  “我们商业团队对这个事情已经琢磨得非常透、非常细了。”随后，他又加了一句，“泰禾运作更看重质量。”
  从北京台湖两个地块以及上海地块的土地性质来看，泰禾广场极有可能登陆京沪市场，而广州将成为泰禾商业地产布局的下一个重点，“泰禾在那边做10个广场也不为过” 。
 
  “黄金十年”刚刚开始
  “很多业内人士认为黄金十年已经过了。就我个人来看，真正的黄金十年才刚刚开始。”与多数业内人士的惆怅不同，黄其森认为，“过去十年的房地产市场仅仅是解决了‘温饱问题’，泰禾正处在最好的时机。”
  “现代人对房地产的要求不仅是有个居住之地，还有生活品质越来越高的要求。在城镇化的背景下，每个公司的战略不一样，解读也就不一样。”黄其森表示，城镇化给房地产带来的机遇究竟在哪里，很多开发商的认识都还很模糊。但可以肯定的是，城镇化是房地产未来发展的机遇。
  “中国的中产阶层正在发展，这个阶层消费的空间很大。”黄其森认为，在这样的市场空间之下，有着巨大的发展机遇，今后高端和细分市场大有机会。
   黄其森透露，目前泰禾定位多元化发展，但房地产依然是主业，“商业地产是我们产业链的延伸。”此外，泰禾还将涉足旅游地产及酒店管理、养老地产及海外地产等开发领域。
   值得一提的是，除了少数地方的个别项目，泰禾90%以上的项目“基本上做到7个月左右周转”。黄其森认为，高周转能够有效规避调控等政策风险和市场风险。“我们为什么敢今年花160亿元，我们的底气和信心在哪里，就是因为高周转这个战略”。
  “若说泰禾的优势，单纯就某一项来看，泰禾未必有什么优势。这一点我们也有自知之明，所以没有全国铺点。” 黄其森表示，但是将泰禾的机制、决策、风险承受能力、开发能力、对市场的敏感度以及产品线的研发、服务、金融平台的搭建等整合在一起，“优势积累起来可以起到放大的效应。”
（文章来源：东方早报 记者 李贝贝 原文链接：http://epaper.dfdaily.com/dfzb/html/2013-12/26/content_850406.htm）