差异与赶超：黄其森追赶“两万”启示
    三季报净负债率245%，年内融资担保达200亿，拿地规模或超之前的160亿。外界解读的泰禾已经开启“疯狂”模式。
　　然而，泰禾集团董事长黄其森在近日接受全国主流媒体采访时，对这些数据显得不以为然。“有的时候还是要动态来看一个事情，其实房地产都是高杠杆。不仅仅泰禾，每一家形势都差不多，不管万达、万科都这样。”

    言笑晏晏席间，他甚至对数据进行了实时更新，“年内拿地金额肯定能达到200亿，有没有可能更高还不好说。”

　　对话黄其森，你会发现他字里行间颇有些公然“叫板”的意味，赶超万达、差异化万科。在他的理念中，地产黄金十年刚刚开始，机遇尚存。

　　深耕福建差异化万科 房价低于8000城市不进

　　从最初的“争夺战”到“自卫战”，2013年的全国土地市场高潮迭起。此中，被誉为最大“黑马”的泰禾是不得不提的一笔。

　　数据显示，今年1-11月，该公司在北京、上海、厦门等一二线城市耗资近200亿买地，获得总建筑面积近180万平方米。对于年终预期业绩仅过百亿的泰禾而言，未免显得有点“不自量力”。来自业界的一篇评论称，该公司在土地市场的纵横捭阖，加之向商业地产的倾斜，无疑对资金链形成巨大压力。

　　但黄其森恰恰认为相反，“泰禾拿地更多是出于主动出击，房地产的黄金十年刚刚开启，发展机会和空间依然存在。一线城市的风险比较小，如果市场有什么波动变化，出货不会成问题。”
如果说泰禾一线城市拿地更多的还是从抓住机遇以及平抑风险角度考虑的话，那么泰禾深耕福建，做的就是品牌与战略。

　　黄其森坦言，“泰禾深耕福建，拓展北京、上海长三角、珠三角几个区域，是公司的发展战略”。高价拿地不等于无节制拿地，在他看来，三四线城市确实有风险，除了福建他表示不会盲目进入其他城市。“福建不少地级市、县级市，其实经济已经发展到一定程度了，房价低于八千的城市，我们肯定不会进入。深耕福建本土泰禾可以凸显品牌优势，因为这些城市没有万科，而我们在相对中心的地方拿一百到两百亩地，很容易去化。”

　　高杠杆运作不让渡股权 销售回款支撑年底现金流好转

　　值得注意的是，与土储增长形成正比的，还有反映在账面上泰禾高达245%的净负债率。

　　三季报披露，泰禾净负债率高达245%，资产负债率也达82%，远超出70%的预警限度。加上北京今年高端楼盘限购，泰禾在北京新拿地块的项目未能如期开盘，意味着销售回款可能无法支撑未来的债务压力。

　　采访中，黄其森对外界这一疑问作出了解答。“有的时候还是要动态来看一个事情，其实房地产都是高杠杆，不仅仅泰禾，每一家形势都差不多。房地产的资金无非是开发贷、销售回款和自有资金，开发贷四证齐全才可做，所以拿地环节无法用，高利贷我们不碰。我们今年拿完地以后除了20亿约定在明年交以外，其他通通都已经付清了。我想这个应该能够说明我们资金的情况。”他表示，账面上的数额并不能完全说明问题，“北京、上海拿地门槛非常高，一个月的时间就要付清土地款，泰禾应该说做了充分的准备。”

　　记者从相关年报资料查到，今年上半年泰禾一共做了四款信托产品，融资额近50亿，下半年可查到一款9个亿的信托产品，加之去年12亿的长期借款也是从信托产品而来。无疑这些都是泰禾“疯狂”拿地的弹药。

　　坦率地讲，我们不太愿意让渡一些股权，如果我们愿意让渡一些股权，也很容易融进资金。比如说像一些合作企业，其实报表上看很多收益都是别人的，每个公司做法不一样。”

　　黄其森指出，尽管上半年泰禾仅销售三四十亿，到目前为止年内120亿销售目标已经完成，自己最看重和依赖的还是对销售资金回笼的绝对信心。“也许到了年底，你们就会看到泰禾现金流的好转。”

　　黄其森说的不无道理。泰禾上一轮的土地储备是在05、06年，低成本在福州拿了近两千亩的土地，这些土地到今年还有积累，彼时的拿地楼面价在1千多元，而房价目前已经到了一万五以上。或许这正是可以让泰禾现金流逆转的筹码。
与文化结合软实力再造泰禾商业 院子广场两条产品系敢追“两万”

　　谈话过程中，黄其森不止一次的提及产品。他认为这是差异化发展的制胜关键。

　　对此，黄其森不无骄傲的表示，“泰禾毕竟还是有一定时间沉淀的公司，我们的院子系列一定是独一无二的。另外就是泰禾广场，除了有住宅，我还有商业。这种应对市场风险的手段就比单纯的万科丰富的多，也比万达要丰富。”

　　资料显示，泰禾2010年开始进军商业地产,提出“学习万达,超越万达”的口号,打造“泰禾广场”综合体项目,去年销售金额达48亿。

　　黄其森并不回避“超越万达”的敏感话题，注重产品与文化的结合，与当地的地域消费习惯的结合，是他提出“超越万达”的软性实力。

　　他指出，跟万达的差异化是，泰禾一不做百货，这些面积出来，更多地会引进一些体验型的业态。第二，泰禾不看重数量，而是要质量。支撑他的目标的是，泰禾完成了对团队三地定位，总部根植福建，商业设计研发团队立足北京，招商团队放在上海。目的是让泰禾跟世界最前沿的设计公司与70%总部都设在上海的国际一线品牌进行合作。黄其森直言，我们为这个做了很多结合和准备。所以才会因地制宜，因商业的地块不同，品牌的组合也会不一样。如果说一张蓝图画到底，全国各地是不一样的，因为它消费习惯不一样。这就是我们为什么有信心去超越万达。”

　　不过，黄其森的野心不局限于此。他表示，房地产产品尤其是服务领域，依然存在很大的消费空间。泰禾会进一步进入旅游、配套管理等地产上下游的一些产业链。脚踏实地，做事有毅力和韧劲，同时还要把握住眼前的大好时机或许正是泰禾模式发力的内在逻辑。

（来源：和讯房产  作者：冬夏 原文链接：http://house.hexun.com/2013-12-25/160882523.html）