如果将近三十年中国商业发展历史的时间轴展开，可以看到无数惊心动魄的变革。从过去居民走街串巷，到小商品店购买日常所需，再到百货超市、购物中心、城市综合体等……商业模式呈现日新月异的发展。

　　时代的变革，使得中国的商业图景发生了翻天覆地的变化。从第一代商业地产到第五代城市综合体，商业地产的竞争日趋激烈，成功与失败案例交织，如火如荼。

福州东二环泰禾广场

　　深圳华润万象城，曾经代表着内地早期综合体的最高成就。日前，泰禾旗下的商业扛鼎之作——福州东二环泰禾广场这一“海西最大商业航母”的全面开业，对于中国商业地产而言，则宣告着城市综合体开始打破传统代际更迭，逐渐承担起城市公共服务平台的角色。

　　12月27日，福州东二环泰禾广场东区购物中心开业当天，整体客流达到了25万人次，营业额破1600万元。

 

从第一代到第五代，漫长的综合体进化史

　　中国内地商业地产的第一波发展浪潮，很大程度上是香港地产商掀起的。上个世纪80年代以前，中国没有商业地产，商业形态为各种类型的供销社、百货大楼，产权都归国家或集体所有。

　　1980年，第一个吃螃蟹的港资开发商——新世界发展，在广州建设了中国大酒店项目。此后，港资纷纷北上，瑞房成立了内地业务公司，嘉里集团在1985兴建北京国际贸易中心，成为日后北京的地标性商业建筑。

　　上个世纪90年代以后，内地的大型超市和卖场兴起，餐饮、娱乐等设施开始小规模出现。业内观点认为，所谓的第一代商业地产，即指简单的小百货等单店模式，业态单一，无法满足所有人的购物需求。

早期商业体雏形

　　直到21世纪到来，以百货大楼和购物中心为代表的第二代、第三代综合体才赫然而生。尤其是2010年前后，第三代商业综合体如雨后春笋般诞生，这已经接近真正意义上的“城市综合体”，其提供给消费者的不仅仅是商品本身，而是一种生活方式和态度。

　　随着体验式商业的兴起，第四代、第五代城市综合体随之到来，这不过是最近十几年发生的事。

 

变革的引擎，体验式商业兴起

　　“体验式商业”的到来是真实的，它更注重消费者的参与、体验和感受，直接推动了综合体的代际更迭。

　　以百货为代表的传统商业，其零售类业态占比一度达到70%到80%，是商业体中的绝对主导；而在“体验式购物中心”中，以体验为主的休闲娱乐、儿童教育等业态，占比可达到20%到30%甚至更高。

　　事实上，第三代城市综合体就初步具备了体验式商业的影子，即“购物＋餐饮＋娱乐”。

福州东二环泰禾广场华丽内景

　　近十年来，第四代以及第五代城市综合体开始崛起，它们集居住、购物、娱乐等于一体，成为城市生活休闲中心，一站式生活雏形已成。一些更为高级的消费体验模式，会将视觉、触觉、味觉，甚至文化氛围，融入到第五代城市综合体中。

 

颠覆性创新，“城市公共服务平台”时代到来

　　“传统的第几代综合体的说法，已经落后了”，福州一名资深商业地产界人士表示，当城市综合体进化到第五代时，并未按既定的模式走入第六代、第七代这样传统的更新迭代中，而是彻底的创新与颠覆。

　　苏宁金融研究院的一份报告认为，本轮消费升级有新的内涵，更强调“时间”的消费，而不是物质的满足，同时中产家庭已经成为消费升级的主力军。作为商业地产的变革引领者，泰禾在打造体验式商业地产上，不像其他综合体一样简单的业态叠加，而是做出颠覆性创新。

　　泰禾商业的自营业态，就能说明这一现象。如大有码头，集“代客烹饪、厨艺培训、加工体验、居家美学”于一体，就连明星秦岚在此前泉州东海泰禾广场开业当天参观时，都忍不住赞叹：“突然觉得生活很有乐趣。”

　　文化和旅游体验的地标性意义，也更为突出。泉州东海泰禾广场将海洋文化植入，与现代都市元素结合，创造了两大独有IP，即88米高的“泉州之眼”摩天轮和全省最大的水秀广场。

　　摩天轮游乐广场有54个轿舱，可同时容纳324人参观游览，设有全透明水晶座舱、情侣舱等。水秀广场长130米、宽20米。水秀表演时，声、光、电、音、火，随着优美旋律完美融合，水舞银花、流光溢彩，让人叹为观止。

　　泰禾集团副总裁朱进康表示，泰禾广场的定位不仅仅是商业综合体，而是城市平台——集合“生活服务平台、城市景点观光平台、实体社交平台”三大平台于一体。

　　所谓“生活服务平台”，包括零售、餐饮和体验式业态。在泰禾广场，日常需求可以应有尽有的得到满足，确保为市民提供“大而全”的生活服务。

福州东二环泰禾广场水秀表演

　　“城市景点观光平台”， 在福州东二环泰禾广场得到了很好的体现。其涵盖现代购物中心、奢华时尚的酒店集群、简约欧式的商业街泰禾新天地，还有独特的水秀表演、沿河漫步道、花街、星光大道……

　　“实体社交平台”则基于前两大平台基础上，为市民购物、沟通、交流提供了充足的空间和服务。在福州东二环泰禾广场，高端商业会所、泰禾剧场等业态的打造，使其成为城市商务会晤、商业交流、情感交流的平台。

泰禾凯宾斯基酒店

　　泰禾广场等超级城市综合体的出现，意味着中国商业地产走向了一个新的变革风口。上述商业地产人士表示，如泰禾广场这样的最新城市综合体，已不再局限于购物中心、酒店、写字楼，而是更多融合了都市休闲、商务交际、文化艺术、生活社交、人文情感等功能，成为城市生活服务的公共载体。

　　这样的商业进化，或许还远远没有完成。在这个日新月异的时代，共享经济、新物种、大数据、智慧场景、社群、超级IP、极致体验、消费进阶……这些热门关键词的背后，反映出实体商业的变革仍然在不断展开。唯有变革者，才能继续引领商业地产的未来。