豪宅不只是价格指标，更在乎价格之外的因素。

  只是价格高，只能叫土豪，如果有内涵，可以叫“文豪”。

  手哥经常看到各种“豪”宅，主动自称的“豪”，业内托举的“豪”，业主认可的“豪”，不同的豪，有不同的标准，但不一定是真的豪。

  即使是豪宅，也难以成为销冠。

  如何成为豪宅销冠，对于地产人来说，是两难课题。

  换句话说就是，卖得又好又贵。不是不可能，只是难相逢。

  在如何成为豪宅销冠课题前，先看手哥这十问。

  1、是真豪宅还是被豪宅？

  什么叫“被豪宅”？

  随着城市的地价水涨船高，一些楼盘也因此涨价，但是其基因确是普通住宅，或者基础改善住宅。无论是总体规划，还是户型设计，都不够“舒适”，更不能说是真“豪”了。

  真豪宅，不仅是价格因素，而是有对应的经济技术指标，以及配套设施。乃至企业基因、品牌积淀、产品线口碑、服务等综合因素。

  2、是品牌房企还是新锐企业？

  就豪宅出品来说，品牌房企水平发挥更稳定，非标新锐企业出手更舍得。

  这个没有好坏统一标准。

  品牌企业看它过往的项目，是否品质精细服务用心，是否有重大纰漏，是否积攒了行业口碑和社会信誉。

  比如泰禾院子系，比如金茂府系，比如龙湖天著系，经过了时间和用户的双重验证。

  非标企业看它是不是更舍得，舍得花钱，舍得用心。只会花钱的也不是豪宅，还要用心，才能品质极致。

  比如成都麓湖，就是用心，几乎每一期每一栋楼都请不同的知名设计师出手，比如广州侨鑫汇悦台，比如西安万众玫瑰园，都是非标企业的用心之作。

  3、是否标准产品线还是独创新产品？

  标准产品线与独创新产品，都可以出销冠。

  只是新产品需要更长时间的市场推广，获得更多口碑。成熟产品线，在入市之后节省更多的传播成本和周期，能更快被接受。所以，那么多品牌房企规划自己的产品线，从0到1，从1到N，复制扩散，不断迭代。

  如同融创在低密度的桃花源系之外，在城市高端推出壹号院系。聚焦高端品质的泰禾，在低密度的院子系之外，也推出了城市高端的大院系，是成熟品质之上的新探索，目前在北京有两个大院呈现。

  4、不仅看房子，更看有没有服务体系支撑？

  买房是激情，一见倾心，就买了。

  居住是过日子，要两情长久，才能舒心。

  买房看颜值，居住看服务。

  普通住宅的服务叫物业。豪宅的物业叫服务，而且要成体系。

  常规品牌房企都自有物业团队，有标准服务。

  其中高端产品线，会有独立的服务团队，甚至外聘更知名专业团队。

  如绿城、龙湖、万科等均以物业服务而闻名业界。

  手哥曾与中国物业管理第一人陈之平聊过，他说只有物业服务还不够，还要有增值服务，乃至超值服务才能让业主满意。

  以高端产品闻名的泰禾，在服务体系上，推出“泰禾+”全生命周期服务体系，在教育、健康、养老、文化等多方面，为业主提供超值服务。

  好服务是基础，好体系更有保障。

  5、服务是软体，产品才是硬核

  即使再好的品牌，也有发挥失常的时刻，所以好产品才是硬核力。

  好产品要从综合指标看，社区规划是理想主义，园林景观是浪漫主义，楼座立面是颜值主义，户型设计是实用主义，精   装配套要豪  华主义。

  真豪宅指标、大品牌企业、用心产品线、超值服务力、硬核产品力，以上五问，卡掉许多“伪豪宅”。豪宅真是稀缺品。而豪宅销冠更是凤毛麟角。

  说到这里，手哥想起了前段时间爆出的北京豪宅销冠：北京泰禾·金府大院。

  2019年，开年15天，卖出20亿元。

  2018年，卖出371套，超过50亿元。

  据大伟看楼市创办人、楼市数据帝张大伟的统计，北京泰禾·金府大院去年销售69100㎡，打破了近五年北京内城千万级豪宅销售面积的纪录，可谓是豪宅销冠。

  手哥上面的豪宅五问是针对普遍意义的标准，还有五问，是针对成为销冠的北京泰禾·金府大院五问，探究下其成因。

  1、总价与单价，如何考量？

  曾经北京高端楼盘限价门槛是9万，无论是二环的XXX，还是四环的XXX，均止步于此。位于南四环的北京泰禾·金府大院，跻身京城单价豪宅之列。

  面积段聚焦在150㎡-175㎡的三四居，以及200-400㎡的叠墅，千万级起步，总价属于高端改善范围，又不居高临下，是其热销乃至销冠的一大因素。

  2、销售速度与利润，如何平衡？

  速度与利润，是营销人的两难痛点，更在于老板的舍得格局。

  北京泰禾·金府大院的舍得，在于泰禾品牌基因背书，更有大院系的高端品线用心。

  有了品牌势能和品质保障，适度拿捏利润空间，速度就成为了加速度，热销就变成了销冠。

  3、产品推售策略，如何组合？

  一个项目的营销战术打法，对于是否热销也有决定性因素。

  波士顿矩阵模型把一个项目的产品组合分为四种：瘦狗、现金牛、明星、山猫（问题）。

  常规是现金牛首发冲量，打开市场局面，赢得口碑，再推出明星产品，提升关注度，冲锋溢价利润。瘦狗走量，山猫随机。

  在北京泰禾·金府大院产品组合中，新推出的150㎡、175㎡四居是升级版的现金牛。在均好性之上，兼顾舒适度。

  方正、通透、南向双套房，及阳光大客厅，静谧书房，L形厨房……做到大格局的疏密有致与小设计的实用主义。

  业内都没有人关注的楼盘，一定不是好楼盘。

  业内都争相抢购，才是真的火。

  前几天，手哥也被问到了北京泰禾·金府大院，如果放到现在，手哥一定推荐更舒适的175㎡。

  据说，北京泰禾·金府大院在2018年接待了400多批次同行看盘，业内口碑爆棚。在2019年初，据说有超过2万人挤进了北京泰禾·金府大院……

  4、同城项目配合，品牌如何联动？

  泰禾大院系，首发西三环的西府大院，目前已经实景现房，超出预期，可能是京城最好的实景交付区。

  这为北京泰禾·金府大院的形象做了铺垫。而北京泰禾·金府大院也青出于蓝，迭代发挥，更出彩。

  无论是院子系，还是大院系，泰禾品牌战略清晰，持续做加法，共同托举泰禾高端专业形象。每一步，为美好下一步。

  5、市场机会，如何把握？

  市场机会十分微妙，稍纵即逝，很难把握。

  这个十分考验操盘手的判断力，要有高市场敏感度，整盘战略统筹力，以及较强执行力。

  泰禾在2019年初，抢收新春第一波，在泰禾营销敏锐市场感知和统筹战略下，顺理成章，成为销冠。

  以上五问又五问，是豪宅+销冠的综合因素与个体因素叠加，北京泰禾·金府大院是不可多得的豪宅销冠案例，值得更多研磨学习。