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一款经典的市场反弹
浏览：：2019.03.11时间：：2019.03.11
来源：一勺言
时间：2019年3月9日
一
3月8日，地产股大跌，带动A股大跌4.4%，收市后，两大核心原由姗姗来迟：
1，中信证券首次看空中国人保，给予卖出评级，并预测后者未来12个月下跌空间高达53.9%；
2，房地产税首次被隆重官宣；
中信证券的研究院小编辑高调看空自己曾充当承销人的IPO对象，惊呆金融圈，大家评价时都使用了「罕见」字眼。
房地产税更不同寻常。
与去年表态相比，今年的字眼，都是跟时间比赛决心的形容词：集中力量，加紧工作，确保，如期完成。
你看，大家讨论的重点，已从「征不征」无缝切换成「如何征」，中产内心接受起来，已经一丝波澜都没有，堪称心理艺术。
除了思想转换，舆情调动也十分到位。
高房价还是低房价有助于加税通过？当然是高房价。因为在很多时候，人群不愿意辛苦思考，更喜欢拥抱本能。
开春至今，全国多个城市，涵盖一二三四五线，都有大面积旺销案例，小阳春不管是被吓出来的，还是被大水给冲来的，都实实在在发生了。
可是，这轮松绑以来，几乎没有听到被大声提醒呵斥的声音。我一度十分惊讶，并且觉得自己对市场房价的看法，会不会过于杯弓蛇影了。
今天才发现，原来，这些暖暖的小阳春，都有阶段性使命。
二
房产税正式步入官方议程，它制造两类有趣问题。
第一，房地产税时代，还要不要买房？
第二，房地产税时代，应该如何买房？
两类话题中的任何一个，都足以制造无数的口舌大V。它本身争议性太大，不管是正方还是反方，都有大量的支持者（韭菜），养分之多，足以解决个人财务自由。
世联行陈劲松主席第一时间点评说，如果有以下六个内容，那么，对市场影响不大。
1，没有首套不征（首套不征带来不正常离婚）
2，税额偏小（相当于一个月租金）；
3，低收入宽免；
4，各类产权同征（否则非商品房得益）；
5，直接向持有人收；
6，按照租金评估价而不是按照买入价收。
我对第一个问题的答案是，影响大不大，完全看具体内容。现在，内容细节啥的还没有公布呢，太早不宜评价，房地产行业是吓不死的。
但是，第二个问题却是有答案的，而且一点都不含糊：
答案就是：买好的。
三
好的房子长什么样，比房价未来如何走势，更有讨论的意义。
很多人花费了时间去研究大势，学习K线，最后，买了治理极差、主业混乱、老板动辄失联的公司股票。
你要是能挣大钱，我敬你是一条汉子。
好的房子的定义，也可以从基本面+行为特征——两个视角来推测。
基本面就是房子的产品品质，区位竞争力与稀缺资源的绑定程度；行为特征是指，我们假设人群是理性的，当市场上出现众多选项可供自由选择之时，客户最终奔向、并留在了哪里？
把这两个特征结合起来，好房子的答案就藏在它们的交集里。
但是，有一点却十分确定：好房子并不便宜。
四
20天前，当关注北京楼市一场规模有限的反弹时，我注意到泰禾的1号抢收计划。当时，他们首周卖了15亿元。
后来才知道，这只是个开始。
3月初，泰禾北京的2月成绩最终定格至50亿元水平（草签口径）。考虑到2月份是传统营销淡季，加上春节放假因素，这个数字十分惊人。
但是，当我从泰禾内部获得一组更细分的数据后，你会对楼市的基本面感到更震惊：
1，套均总价1365万元/套；
2，出货主力以叠拼类改善产品为主；
3，整体折合地上均价达到103500元/㎡。
数字的秘密永远藏在结构里。我的感受如下：
1，套均1365万元，折算下来是366套房。帝都的有钱人与房票数量确实深不可测，对全体地产人而言，这都是有用的一堂课。
2，叠拼产品居然高周转了起来，大大颠覆了营销界的传统认知：低密度、高总价产品，由于目标客户不够海量，总价过高，而天然不适合高周转。现在，地产老板终于知道了真相，未来这类借口永远不复存在了。
3，抢收计划，并未杀伤泰禾的高溢价能力。成交均价十万加（折合地上），这个价格已经抵达过去20个月北京新房预售价格批条的天花板，不能再高了。但是，这样的高溢价故事，暂时还只是一线楼市的专利，没有货值的开发商沾不上光。
4，1号抢收计划，虽然全过程有过万经纪人带看，过万名客户光临售楼处，话术，怂恿加诚意的绑架，但是，客户的钱包始终是自由的，他们最终作出价值千万的选择，最见真实的人心。
没有对比，就没有伤害。
下面这组数据，更测试出为期20天的泰禾北京1号抢收计划的难度与含金量。
按照克而瑞网签口径，2019年1-2月，北京新房市场商品住宅（别墅+普宅）累计签约377亿元，成交均价约50934元/㎡，共计成交5917套，套均总价约638万元/套。
按照克而瑞权益网签口径，2019年2月，北京新房成交前三名如下：
第一名：九龙仓11.3亿，166套，75978元/㎡ ，套均总价684万/套。
第二名：中铁5.9亿，275套，27016元/㎡，套均总价215万/套。
第三名：中海5.2亿，124套，44401元/㎡，套均总价428万/套。
泰禾在这轮抢收中，有优势，也有难度，但是，为什么最终是它而不是别的产品、别的开发商成为这一轮小阳春里的明星赢家？
产品端的诚意，抢收的节奏，案场执行力，对渠道的动员，都是很重要的原因，但是它不足以完全解释本轮旺销的发生。
最容易被忽视的是产品客观的结构特征。
2019年，北京楼市有高达四五十个限价房项目入市，售价区间被严格限定在4万-6万之间， 这大概率意味着，一轮刚需与刚改市场上的价格战不可避免。
此次纳入抢收计划的泰禾项目清单，却具备几个明显的特征：
1，以不限售的商品房为主，明星非卖品西府大院，更是肉眼可见的现房。
2，产品比较高端，能够避开金字塔底层的价格肉搏。
3，产品区位较好，导致市场需求一直没有退场，唯缺一个引燃的信号；
过去两个月，北京开发商要解决的问题，可以浓缩成一句话：钱一直是有的，只是为什么给你？
泰禾北京的1号抢收，捕捉到了那个火苗，把握住了错峰的关键时机，拿出了足够多的诚意，给同行上了一堂价值不菲的春天公开课。
它原本是不可能发生的一堂课。
五
50亿元的抢收过后，有人看到信心，有人看到代价，但是更多同行在感受资金与资格正在流向别人的压力。
正在此时，房地产税越走越近，官宣之声，如雷贯耳，客户与市场下意识里菊花一紧。
但是，片刻的惊慌过后，看好自己的钱包，擦亮自己的眼睛，果断的决策，才跟得上市场苏醒的节奏。
阅读好自己，才能参与制造一款经典的市场反弹。
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