黄其森两会观点丨关键词：去库存

    去库存，政策的出发点与落脚点，应该是“促进房地产持续稳定健康发展”

　　去年“两会”上，我们还在谈论房地产调控的话题，转眼间，去库存成为全国经济工作的一道难题。这说明，我们房地产政策“超前预后”的能力还不是足的。与计划生育政策一样，调整时已经有些慢了，劳动力出现问题了，老龄化不可避免了。孩子不是说生就生，生了还要长大成人，肯定有一个过程。

　　同理，房地产政策持续、稳定很关键，这样才能做到中央提出的“促进房地产持续健康稳定发展”，这应该是政策的出去发点与落脚点。否则，很容易，热冷不均，市场极不健康，就像人的体温忽高忽低，肯定就生病了。

　　这其中，政策扮演了重要的角色，货币政策尤其关键。中国楼市，“政策市”特征依然明显。但只要认定房地产是国民经济的重要一环，政策就不该摇来摆去。

 

    去库存，开发商价格上要“做减法”，品质上要“做加法”。光指望政府救市，“等、靠、要”没有出路

　　供远大于求的高库存城市主要是三四线城市。所幸泰禾主要布局一线，这方面的发言权不大。

　　但我认为，高库存城市，如果只是等政府救市，一味“等、靠、要“，肯定没有出路。开发商应当放弃侥幸心理，该降价就降价，以价换量，才能争取主动，这是“做减法”。

　　开发品质上，则要努力“做加法”。库存再大的城市，依然有热销的楼盘。哪怕夕阳行业，也有朝阳企业，朝阳产品。况且，房地产市场依然大有可为，现在以及将来一段时间都是国民经济的支柱产业。只是当下房地产行业特征，改善型渐成主流。像过去，什么房子都好卖的日子肯定一去不返了。

　　去库存，体现在“供给侧改革”，开发单位就要从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。看看存量二手房市场，我们可以得出结论，好房子，太少了。而想改善的客户，大量且现实存在着。

 

    去库存，政府这一端，一方面可推进降低交易环节税费与交易门槛等“做减法”；另一方面针对企业拆迁、配套难题，改善户籍制度等，帮助“做加法”。

 

　　据媒体报道，截至目前全国已有超过130 个城市出台政策，通过公积金新政、降低购置及交易税费、推进房地产去库存。这些政策，不妨视为“做减法”。但只考虑短期行为，不利长效机制，如“零首付”这类的减法，我坚决反对。

　　减法，仍有文章可做，如建议降低房地产企业经营税负。

　　目前，各地执行的土地增值税预征率普遍是在2012、2013 年房地产市场处理于最好水平时定下的2%到6%不等。而今，绝大多数地方房地产利润率已经严重下滑，甚至部分

　　企业出现亏损，还是按原定的税率确实让企业不堪重负。建议各地结合当地房地产的经营状况，确定合理的土地增值税预征率。

　　对房地产企业在预售阶段征收企业所得税的计税毛利率也是如此，大多是在前几年房地产市场处理最好时期定下的15%－22%，个别地方甚至达到25%，建议结合各地的房地产经营毛利率水平，适当降低计税毛利率。

　　鉴于房地产开发实际情况，我建议取消对房地产项目税的预征，且之前明确超过预征水平缴纳的土地增值税和企业所得税应退还企业，并明确退还程序和处理时限。

　　再如，建议取消房地产企业的项目公司制。

　　目前，各地政府通常要求房地产开发企业实行项目公司制，即“一块土地，注册一个法人公司”，哪怕在同一个城市，如果通过“招拍挂”拿了几块土地，就要成立几个法人公司。这样，不仅增加了房地产企业的管理成本，也增加了房地产企业的税收负担（房地产不同开发企业之间的盈亏不能互相抵补）。建议允许房地产设立分公司，至少在同一省市可以设立分公司。

　　同样，政府也可以进一步为去库存“做加法”。

　　一些地块，开发商拿到了，但拆迁遗留问题，很令人头疼。这是政府未净地出让，留下的尾巴，若开发商后期介入拆迁，易引发社会矛盾。开发商往往土地款都交了，却迟迟不能动工、销售，成本大增，时间拖延，并不公平。政府有全责，推进出让地块的拆迁交付。

　　回购商品房为保障房，强化货币拆迁安置等，同样是做加法。

　　配套“加法”，如市政交通，周边基础设施，水电气等，希望能与新出让的土地同步，甚至提前完成，而不是土地周边什么都没有，路网不通或较差，学校没影，临水临电，就把土地卖了。若一味强调开发商自我配套，做城市运营商，是不现实的。开发商不是个个有此能力，十八般武艺全都会使的。政府要承担起相应义务与责任。配套完善起来，库存就不容易出现。