6月22日，泰禾集团联手石景山政府，举办了石景山产业发展政策推介会，随着CRD银河商务区规划的明晰，泰禾在北京的首个商业金融项目——泰禾长安中心也正式进入市场的视线。

　　泰禾长安中心是泰禾集团在北京商业地产市场的首次亮相。擅长豪宅产品的泰禾，此次将如何在高端商务产品中发挥？搜狐焦点商业地产特邀泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男先生一一解答。

　　【访谈嘉宾】：泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男

　　【访谈时间】：2014年7月18日

　　以下为访谈内容：

　　【搜狐焦点商业地产】：2013年6月泰禾斥资14.3亿竞得石景山商办地块，成为泰禾加大北京市场投资，实现产品多样性的重要举措。从近一年的拿地来看，泰禾在持续对一线城市和商业地产布局，为什么在当下的市场节点有这样的选择？

　　【沈力男】：先谈谈泰禾对城市的选择，回顾我们近一年的拿地情况，不难看到，泰禾在土地的获取方面有自己明确的战略。就土地市场而言，三四线城市降价风波不断，其地产市场的“天花板”将逐步显现，各大房企纷纷淡出库存高、去化慢的三四线城市，转向房价抗跌能力强的一二线城市。所以，泰禾早在去年年初就开始加大对一线城市的投入与布局。继去年拿地近200亿之后，今年上半时再抢地145亿，这些优质而成本合适的地块全部集中在市场需求量大的北京、上海等核心一线城市和经济十分活跃的福建大本营，其中就包括一线城市中的商办地块。

　　泰禾在商业地产方面一直有着丰富的运营经验与专业的团队，多元化发展战略是降低企业自身经营风险的有效措施，近年来泰禾集团也在积极寻求变化，逐步从高端住宅地产单一开发模式迈向高端住宅地产和大型综合体商业地产双轨开发模式的跨越式发展，目前我们已形成了以“泰禾广场系”为代表的商业地产专业化产品系，并且在2013年，泰禾广场荣膺2013中国商业地产项目品牌价值TOP10，我们有这样的经验和能力。

　　鉴于目前政策调控对于住宅市场的“挤出效应“以及一线城市高昂的地价，住宅类物业很难实现高溢价、快去化的目标，企业布局非住宅类物业已是大势所趋，成熟的商业地产运作模式将给企业带来的丰厚的资本回报，因此泰禾集团在未来必将持续加大对商业地产的投资比例。

　　【搜狐焦点商业地产】：泰禾以往的商业地产经验中，打造的产品以二三线城市的城市综合体为主，以往的产品经验是否会复制在北京市场？

　　【沈力男】：关于这个经验，泰禾集团在二三线城市打造过一些大型的商业项目，也有相对成熟的商业地产产品线，“泰禾广场”是泰禾商业项目的代表，早前打造过定位时尚潮流的区域购物中心五四北泰禾广场，定位高端的城市型购物中心东二环泰禾广场。

　　在一线城市中，过去的经验不能完全复制，更精准、差异化的定位是必须的，但对项目的要求和对资源的把握是相同的。泰禾模式就是精品商业，我们的每个链条都做得很细致，非常有说服力。从拿地、开发、设计、营销、招商到后期运营，这一系列的运作，才形成全产业链的专业化运作模式，每一环节都要到位且环环相接，才能称之为成功的商业。

　　【搜狐焦点商业地产】：在泰禾集团发布的上半年的业绩表现公告中，多次提到“高周转”的运营模式，此次的高端商务产品是否会延续这样的策略？高端产品如何在“高溢价”与“快去化”中做到平衡？

　　【沈力男】：泰禾90%的项目都要做到”高周转“，包括泰禾长安中心，也将坚持这样的模式。但“高周转”并不是仅仅依靠对产品的标准化复制，做项目要对土地珍惜和尊重，现在大多数企业都在做高周转，但高周转可能会产生很多问题，比如没办法把项目价值充分挖掘出来。高周转取决于去化能力，是在对每个项目的市场需求的探究，政策和投资环境的分析，以及资金和运营管理的把握的基础上的。

　　“高溢价”和“快去化”表面上是对立的两个词，但是在对市场有了精细化的研究后，是可以在一定程度上让两者共存的。一方面，产品的稀缺性决定了价值。泰禾长安中心的稀缺性、差异化、产品品质完成了对价格的支撑，泰禾长安中心的分割面积是60—1700平米，可选的跨度非常大，在总价上不屏蔽任何客群，不论是个人投资还是企业自用，资金承受能力都在我们的总价范围内，相应的也能实现”快去化“。

　　【搜狐焦点商业地产】：泰禾在北京的第一个商务项目落子石景山，您怎么看待这个区域的发展，对于区域选择，泰禾有哪些心得？

　　【沈力男】：目前石景山区所有的写字楼入住率在95%以上，但并没有一座5A级和超5A级以上的项目，所以从政府层面在大力引进商业地产，发展建设更高端的项目，这是政策基础。

　　另外，石景山区发展的这几年，主要的支柱行业是文化创意、高新技术、现代金融、商务服务和旅游休闲，这五大行业，目前金融产业发展得也非常迅猛，落户了光大银行信用卡中心、中煤地质工程总公司等一系列金融和创新型高新技术企业。去年金融产业的增长将近九倍，这是产业的基础。

　　石景山区自2008年后，就没有新型写字楼产品入市，现有写字楼都是5年之前开发的项目，其品质和配套服务都已经落后于当前的市场需求，提供的服务和要求，已经很难达到当前企业发展需求了。但北京市场对写字楼产品的需求正在日趋增多，作为中国的经济和政治中心，北京写字楼需求旺盛，是市场需要，是大势所趋，这是市场基础。基于这几点，泰禾对石景山的商务市场，对泰禾长安中心还是十分有期待和信心的。

　　【搜狐焦点商业地产】：泰禾长安中心将客群定位世界500强企业，特别是金融、IT企业，但纵观整体商务市场多个区域、多个项目都有类似的规划和定位，石景山、泰禾有哪些具体的优势？

　　【沈力男】：先说一下，大家为什么都把金融和科技这两个行业作为重点目标客群？从整体市场上来说，金融是是高端写字楼的传统承租大户，科技类型的企业在这几年发展也十分迅猛，前几天看到一个报告，北京三成的商务面积都被科技、通信类型的公司占据着，而且还有继续扩张的态势，我想这是很多项目的共识。

　　从区域上来讲，石景山有中关村科技园石景山分园，目前每年新入的企业超过500家，去年北京市第一个互联网金融产业的基地也落户在这，另外，搜狐畅游、完美时空、千橡互动等大批龙头企业落户在园区，有非常成熟的产业基础。金融方面也是如此，石景山区是第一个落成国家互联网金融的产业基地，出台了《石景山区支持互联网金融产业发展办法》。

　　具体来看，区政府为金融、保险、文化创意、IT企业提供了诸多的政策优惠，金融、保险企业总部购买直接补贴购房款，企业财政年度额的10%奖励、写字楼租金补贴、纳税补助等等，除此之外还有一些绿色服务通道，包括免费提供登记注册、全程代办和加快办理相关手续等服务。

　　产品方面金融、IT科技这类信息类、尖端科技类产业对写字楼科技化的要求很高，因此我们在设计项目之初，就已经经过反复的调研、考察，然后再有针对性的设计我们的项目。

　　泰禾长安中心针对针对金融、IT科技产业制定特色细节设计，比如局部楼层荷载加厚，方便企业放置重型机箱；预留柴油发电机位、确保承受第三次停电压力；VSAT卫星通信系统，可使企业与多个分支机构联网通信，保证信息流通的及时性和安全性，提高工作效率；24小时机箱冷却水，确保计算机长时间、高运转持续工作等等，这些细节是为科技、金融企业量身定制的，也很多项目不具备的。

　　【搜狐焦点商业地产】：泰禾此次打造高端写字楼，对产品方面有哪些规划，如何达到高端的调性？

　　【沈力男】：商务产品对高端的定义包括区域、建筑、智能化、空间尺度、配套商街以及经管加服务，这些因素都达到一定条件，才是高端的写字楼。

　　具体到泰禾长安中心，首先我们项目处于长安街沿线的优越位置，项目所处地段土地已经非常稀缺，有多少央企、国企和国内外大企业，进驻到长安街某些程度上来说看，已经是高端的一种体现。从局部区域来说，泰禾长安中心所处的银河商务区是京西长安街沿线商务办公最为集中的核心区域，四环、五环、地铁、苹果园交通枢纽、老山交通枢纽，为项目提供了便利的交通条件。

　　另外，我们聘请了国际著名设计团队RTKL操刀创作，并从他们几百个设计方案中精心挑选出来的，一个极具现代感和地标感、又符合长安街气质的这样一款设计方案，大家肯定发现，它与央视大楼有些相似，但这个项目的建筑理念源自于美国的自然奇观“大石拱”，项目西侧的写字楼也是采取类似于“大石拱”的N型设计,在写字楼主体17层和19层进行连接，形成一个空中连廊，是我们精心打造的总裁办公空间，360度视野，可以做为大型企业总部使用，整层面积约4500平米。考虑到周边良好的景观资源，整个项目在设计上争取做到了生态环保。在景观设计上以内街，景观广场，屋顶花园，使周边景观同项目内景观得以统一协调，延续了本区域内景观的同时增加了本项目的建筑品质。

　　最后是超5A配置，泰禾长安中心以国际标准为参考，并成为京西首个获得国际LEED金级认证殊荣的写字楼项目。国际LEED金级认证不仅是国际写字楼的必备条件，亦是泰禾长安中心遵循环保、节能和低碳可持续发展理念的印证。除此之外，还包括楼宇自动化控制系统、智能安防系统、VAV变频空调系统、VSAT卫星通信系统、地下车库商办分区，智能分配停车位，以及为环保电动车设置的电动汽车充电电桩、9部高速分区电梯等等，都是比肩国际写字楼的顶级配置，非常适合国际大型企业进驻使用。

　　商业配套对一个写字楼项目来说也至关重要，石景山目前在产业的过程中，吸引来了很多人才和高端人群，如何为这些客群提供商务社交和生活社交的场所呢？我们在这里想打造一个在北京市西区的三里屯太古里，这就是我们这个项目商业街的设计理念和我们的追求。泰禾长安中心在建筑的东侧和南侧一至三层，打造了3万平米的商业街，在商业街的中心设置了活动广场，以便营造出更好的景观效果和商业氛围。

　　另外，我们还提供了泰禾金管家，这是泰禾自己组建的中国首家将销售物业和自持物业统一一体化运营管理的商业投资服务平台，通过统一的业态规划、统一的服务性招商、统一的服务招租的形式，建立招商、招租、后期运营、物业管理、服务体系一体化，将业主、商家、消费者三者融合为一体，从而为商家和入驻企业提供优质的物业服务。

    文章来源：搜狐焦点商业地产  作者：周佳