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2014.07

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泰禾：要快速成长适当杠杆是必须的

浏览：：2014.07.09时间：：2014.07.09

观点地产网 “高杠杆、快周转、强扩张”似乎已经成了业内人士对福建本土出身房地产开发商的标准评价。
以泰禾集团为例，2013年该公司共拿下12块土地，合计金额超195亿元，其中福建区域拿地超过100亿元，其次北京达63.35亿元。
进入2014年，泰禾在拿地方面仍然进取如故，延续了2013年的强势作风。
其中，5月4日，泰禾集团公告称，其于4月30日通过公司全资下属公司福建中维房地产开发有限公司以总价34750万元摘得福建三明市两宗地块。此外，就在一个月前的4月10日，泰禾在北京土地市场上连下两城，斥资51.7亿元在北京大兴黄村连拿016a、017两幅地块。并据不完全统计，今年泰禾仅在北京已经斩获三幅地块，总金额达到101.28亿元。
在市场环境下行的情况下，开发商的这种高杠杆运作能否持续依旧是市场关注的重点。
对此，观点地产新媒体对泰禾集团高层进行了访问。
看好地块前景
在接下来的拿地计划中，泰禾集团表示：“去年泰禾拿了190多亿土地，今年到现在也拿了140多亿的土地，进入5月份以后公司放缓了拿地的节奏。”
泰禾集团认为，公司所拿地块区位地段都比较好，像大兴黄村地块是地铁上盖，业态包含有商业、写字楼以及住宅项目，经过精心设计和产品组合之后，应该会形成比较好的经济效益和卖点。
现在，公司主要加强营销工作，加大销售回款，公司会按一以贯之的布局战略和发展情况来决定，如果有好的项目也不排除会拿。
“我们在项目入市的时候就对所在区域的情况进行全面的市调和分析，之后再结合项目定位以及周边产品进行定价，所定的价格是比较合适的。”
泰禾布局的北京、上海以及福建本土区域，总体市场都还是比较平稳的。
“而且，泰禾推出的产品是有差异化的，品质上更是积极做加法，使泰禾的产品物有所值，而且性价比超高，这样还是会有自己的市场。
在这种情况下，泰禾集团的区域布局不会做调整，还是会坚持扎根福建本土市场和继续深耕环北京、长三角等一线市场。
坚持适度杠杆
对于拿地资金，泰禾集团表示，公司有多种融资渠道，能够较好的保证资金需求。
“由于我们有优质充足的抵押和担保，泰禾的项目都受到实力金融机构的高度认可，公司能拿到的资金成本相对比较低，是可以接受也是可以控制的。”
泰禾集团如此表态，“事实上，泰禾的土地款该付的都及时付清了，公司一直从风险方面综合考虑拿地和布局。”
此外，泰禾集团还坦言：“加大拿地力度确实会提高公司的杠杆，房地产企业要快速成长，适当的杠杆是必须的。”
“在合适的时候，用合适的价格增加一些土地储备有利于企业持续发展和成长。我们拿地的区域基本上都是所在地区的价格洼地，后面土地价格的上涨也证明了我们的判断。”
而随着去年拿地项目的入市，公司会加大营销力度，销售回款跟上以后，这个情况会得到较大改善。
接下来，如果市场真有调整的话，会出现一些比较好的并购机会。泰禾原来都是通过公开市场拿地，后续不排除会用并购方式取得一些优质的项目资源。
以下是观点地产新媒体对泰禾集团高层的采访实录：
　　观点地产新媒体：今年公司拿地预算是多少？会选择在哪些城市拿地？
　　泰禾集团：今年公司董事会目前给管理层拿地的总授权是200个亿，目前拿地146亿。
泰禾集团的区域布局不会做调整，还是会坚持扎根福建本土市场和继续深耕环北京、长三角等一线市场。
泰禾在福建接近20年的积累和积淀，无论品牌塑造、产品口碑还是在当地的资源，都比较有优势。在福建，除了福州、厦门、泉州这些城市之外，泰禾还深入比较有活力的县域市场。福建的房地产市场发展还是比较良性的，经济比较活跃，购买力比较强。不像国内部分二三线城市，由于土地供应以及开发量过大，大型开发商进入太多，造成供需失衡，这些地方市场风险还是比较大的。其次是北京及环北京区域。北京市场的消化能力和吸收能力太强了，随着京津冀一体化的推进，北京市场只会越来越好。而且，随着城市品质和定位的提升，留下来的肯定是高端、优质的项目，真正分化转移出去的是低端、低效的产业。当然，京津冀一体化肯定也会促进天津、河北等地区的发展。
泰禾深耕北京市场有十几年了，从第一个项目“运河岸上的院子”(现更名“中国院子”)开始，泰禾在北京已有9个项目，主要集中在2013年上半年和2014年年初取得。
在深耕北京的同时，环首都经济圈泰禾也会开始布局。随着京津冀一体化的推进，跟北京相邻的区域肯定会是未来重点发展的区域，北京的副中心或者功能转移会往东南方向发展，因此，我们今年4月份在北京大兴黄村的核心地段及天津武清紧邻北京的地方都拿了地，这些地块都是非常优质的，相信经过泰禾精心打造，结合区域特点做出来的高品质、差异化产品会得到市场的认可。

随着京津冀一体化的推进，泰禾会继续在环北京精心布局，未来会推进一些项目的落地，这些都是公司深耕北京战略的体现。
泰禾在这几个地方深耕，积累了比较多的经验和资源，而且在这些地方新增的项目不需要投入太多的人力，管理团队这一块也跟得上。
观点地产新媒体：去年拿了不少高价地，接下来是否会继续这样的拿地策略？
　　泰禾集团：泰禾拿地思路都是非常清晰且理性的，不会没有底线地往上抬价，拿地价格在我们看来还是相对合理的。
比如说北京的孙河地块，当初楼面价28000元/平方米左右，后来中粮地产拿地快5万了。泰禾4月10号拍下大兴黄村的两块地楼面价接近2万，恒大地产4月24号在旁边拿了一块地，楼面价已经接近3万。
此外，泰禾所拿地块区位地段都比较好，像大兴黄村地块是地铁上盖，业态包含有商业、写字楼以及住宅项目，经过精心设计和产品组合之后，应该会形成比较好的经济效益和卖点。
去年泰禾拿了190多亿土地，今年到现在也拿了140多亿的土地，进入5月份以后公司放缓了拿地的节奏。现在主要加强营销工作，加大销售回款，公司会按一以贯之的布局战略和发展情况来决定，如果有好的项目也不排除会拿。
观点地产新媒体：泰禾今年买地预算是约200亿，去年销售金额100多亿，会不会出现倒挂？买地的资金怎么解决？
　　泰禾集团：房地产企业要快速成长，适当的杠杆是必须的。在合适的时候，用合适的价格增加一些土地储备有利于企业持续发展和成长。我们拿地的区域基本上都是所在地区的价格洼地，后面土地价格的上涨也证明了我们的判断。
加大拿地力度确实会提高公司的杠杆，但随着去年拿地项目的入市，公司会加大营销力度，销售回款跟上以后，这个情况会得到较大改善。
泰禾资金来源比较多元化，能够较好的保证资金需求。由于我们有优质充足的抵押和担保，泰禾的项目都受到实力金融机构的高度认可，公司能拿到的资金成本相对比较低，是可以接受也是可以控制的。事实上，泰禾的土地款该付的都及时付清了，公司一直从风险方面综合考虑拿地和布局。
如果市场真有调整的话，会出现一些比较好的并购机会。泰禾原来都是通过公开市场拿地，后续不排除会用并购方式取得一些优质的项目资源。
观点地产新媒体：泰禾在产品结构上会进行调整吗？
　　泰禾集团：公司在产品结构上已形成了泰禾特色的产品线，一是泰禾院子系列新中式院落高端产品。众所周知，泰禾在打造新中式住宅方面不遗余力，福州的三坊七巷给了黄董事长无尽的灵感，在此基础上的新中式造院正是对中国居住文化的探索与实践，蕴藏深厚中国文化的泰禾“院子系”作品，目前以中国院子为代表，北京、福州、厦门、江阴、南京的“院子系”产品全面铺开，将成为最适合中国人居的中式建筑典范。
二是以泰禾红系列为主的高端住宅。在福建本土、北京、上海等地，泰禾红御、红树林、红峪、红誉、红悦、红门等一系列住宅产品，沿袭一贯的精品模式，为业主打造闲适品味生活，其高品质、高性价比口碑相传，已经成为高品质和大品牌的象征。
三是以泰禾广场为主的商业地产系列。这方面我们已经有福州五四北泰禾广场、东二环泰禾广场，泉州华大泰禾广场、东海泰禾广场以及石狮泰禾广场等几个项目，其中五四北泰禾广场已经在去年九月份正式开业。
同时，公司今年年初在福州近郊风景秀丽的永泰县获得了优质地块，开始了进军旅游地产。
近年来，泰禾坚持“为当地创造作品，为时代奉献精品”的发展理念，在住宅、商业、旅游地产等领域齐头并进，持续发力。公司的产品不是简单的复制，大的理念是一样的，但泰禾会结合每个项目的特点进行调整和完善。
观点地产新媒体：公司在商业的投入逐渐增加，未来发展计划是什么？
　　泰禾集团：商业地产方面，公司会根据泰禾在各个区域的资源以及能够取得的地块来决定，泰禾的商业地产致力于打造城市核心资产和精品商业模式，会更加重视商业地产的质量而不是单纯的数量。
目前泰禾福建区域内的商业地产和住宅齐头并进，有五个综合体，项目所在区域都是城市核心地段，有利于把泰禾广场打造成新的商业热点地区和城市核心资产，凭借地段稀缺性、产品超前性可以确保泰禾商业物业的保值增值。另外，北京首个高端商业地产项目--长安中心也即将入市。
比如我们的东二环泰禾广场，经过扩容，项目体量超过150万平方米，汇聚泰禾广场、泰禾新天地、文化娱乐集群、世界级酒店集群、市中心商务集群、高端豪华住区等六大顶尖板块，涵盖奢侈品购物中心、欧式风情小镇、水秀广场、普拉娜广场、大型室内主题乐园、泰禾剧场、迪卡侬、国际酒店集群、5A甲级写字楼、顶级SOHO、高端住宅等众多高端业态，将是福州名副其实的城市名片和真正意义上的世界级商业航母。
观点地产新媒体：泰禾广场的定位是高端购物中心吗？
　　泰禾集团：泰禾广场不纯粹是高端购物中心，每个泰禾广场的定位不一样，比如说五四北泰禾广场定位一站式时尚生活体验中心；而东二环泰禾广场则汇聚众多高端业态，定位世界级商业航母；东海泰禾广场定位于泉州首个国际奢侈品购物中心。泰禾的商业地产提出“学习万达、超越万达”的口号，综合体经营和运作也在不断完善、提升。我们认为，泰禾广场应该可以称得上第五代的城市综合体。

观点地产新媒体：公司在福州、厦门区域有哪些重点的项目？
　　泰禾集团：公司今年在福州的重点项目有下半年即将推出的东二环泰禾广场二期(商业及住宅)、福州院子以及持续推盘的红悦、红誉等；厦门的重点项目就是现在热销中的厦门院子，一期中式别墅5月24日开盘，目前基本售罄，二期7月12日将加推新品叠院。
观点地产新媒体：很多开发商都有促销、降价的行动，泰禾会不会考虑通过降价来提振销售？
　　泰禾集团：泰禾布局的北京、上海以及福建本土区域，总体市场都还是比较平稳的。在调整市道中，泰禾是加大了营销的力度，但我们做的是强化品牌文化，整合跨界营销，主动出击，积极应对，更加重视产品品质和差异化推盘，而不会等到后面被动调整。
我们在项目入市的时候就对所在区域的情况进行全面的市调和分析，之后再结合项目定位以及周边产品进行定价，所定的价格是比较合适的。而且，泰禾推出的产品是有差异化的，品质上更是积极做加法，使泰禾的产品物有所值，而且性价比超高，这样还是会有自己的市场。
我国房地产发展进入了更加理性和成熟的市场化阶段，接下来的市场肯定会分化，一二线城市跟三四线城市会分化，房企之间也会分化。可能有一部分企业在调整中会被淘汰出局，甚至会被收购兼并，但能够活下来的肯定是更强、更好的企业。
泰禾在一线市场的布局跟发力，跟长期深耕一线市场的积淀是有关系的。现在很多开发商想回归一线市场都很难，如果没有一定实力的话，根本没办法拿项目，就算拿到了也没运作能力。
观点地产新媒体：今年整体市场不太好，比较悲观，有观点认为会崩盘和出现拐点，您怎么看？
　　泰禾集团：房地产作为一个重要产业，对国家、对各级政府非常重要，未来城镇化的发展，稳定的经济增长以及消费结构的升级，仍将为房地产市场发展提供很大的空间。
市场可能会分化，但崩盘或者说出现断崖式下跌的可能性很小。如果房地产真的出现断崖式下跌，相信政府是不愿意看到的，而且中国市场的特点也决定了不会出现这种情况。
大家都说中国房价收入比居高不下，认为泡沫很大，但中国区域发展不平衡，不能一概而论，可能要针对某些区域区别对待。有些城市确实有一定的泡沫，有一定的风险，可能会出现比较激烈的调整，但泰禾所布局的几个城市表现还是不错的。虽然也有观望情绪，但相信随着时间推后以及资金面的宽松，包括购房政策的放松限制，相信这种观望很快就会结束。

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