来源：6月27日《经济观察报》胡芳洁

　　2013年，泰禾集团突然发力，在北京重金拿地，其势头连诸多一线房企都要避让三分。泰禾被市场公认为当年的“黑马”企业。

　　一年多过去了，泰禾已经在北京拥有9个项目，在紧邻北京的武清亦有项目，在上海拥有3个新项目。泰禾也随之成为各大主流商业性地产排行榜单的新晋座上宾。

　　江山易攻难守，房地产市场从2013年的高温期逐渐转入深度调整阶段。后黑马时代，泰禾又会如何表现和决策？

　　从区域公司到跨区域公司

　　随着在北京、上海布局的深入，泰禾集团从一家主要在福建地区深耕的区域性公司，迅速成长为一家跨区域公司，并向全国性公司成长。

　　拿地凶猛，是泰禾去年以来留给市场的重要印象。拿地之后如何运作？高周转，是泰禾集团实现一线布局以后，运营模式最核心的要素之一，这同其以往在北京的做法有着天壤之别，泰禾在北京的第一个项目是泰禾中国院子，这个项目已经开发了10年，现在依然有一定数量的待售房屋。

　　泰禾集团董事长黄其森曾多次强调高周转，他认为，房地产开发风险主要有两块，一是融资成本，二是政策风险，而高周转是有效规避这两块风险的重要方式。

　　今年3月，黄其森在接受经济观察报采访时表示，2014年泰禾的销售目标是250亿元，而在北京的目标是至少100亿元。

　　一年半以来，泰禾已经在北京竞得7个新项目。2013年，新增4个地块，2014年以来，又竞得3个地块。在黄其森的计划中，今年泰禾在北京区域至少要有4个新项目入市。即上述所有地块中，除今年4月中旬竞得的西局地块、大兴两地块外，其他项目都将会入市销售。

　　西局地块、大兴地块是今年4月竞得，根据其拿地后7-8个月就可开盘的规划，这两个区域的项目，可能会在今年底或明年入市。

　　今年4个项目进入销售期，对于泰禾而言，已经不仅仅是一个规划。2013年12月，其台湖项目泰禾一号街区一期入市，这距离其拿地只过去了8个多月的时间。今年初，孙河项目泰禾北京院子入市，今年6月15日，其台湖另一个项目泰禾拾景园拿到预售证。拿到预售证后仅仅7天，泰禾就马不停蹄开始了其石景山项目泰禾长安中心的推介。

　　至今年6月，泰禾在北京已经入市了3个项目，一个项目进入推介阶段。年内完成4个项目入市可期。

　　“泰禾长安中心将在今年下半年入市。”泰禾集团总裁助理沈力男表示，公司于今年4月竞得的天津（楼盘）武清地块，也有望于今年内入市，这意味今年在京津区域，公司将有5个项目入市。

　　黄其森曾多次阐述其拿地逻辑，一是坚决在一线城市布局和深耕，如北京、上海；二是深耕福建大本营，泰禾进入的三四线城市，只在福建本地经济发达地区，这些区域，房价能有较高的溢价。

　　泰禾认为，一线城市风险相对较小，如果市场有什么波动变化，一线城市出货能出得了，三四线城市可能还是有一定问题。此外，泰禾项目的选择原则是，只在城市里相对中心的地段，拿100亩-200亩地，不会拿那种几千亩的大盘。这些都围绕着高周转策略展开。

　　接下来，泰禾关注的区域主要是长三角包括上海、南京、苏州、杭州等城市，和珠三角区域。年初，泰禾已经以15.3亿元竞得上海青浦区地块，4月，泰禾通过股权收购方式进入南京。今年3月，黄其森表示，泰禾有意进入广州。

　　虽然泰禾短期内拿地势头猛，但其区域聚焦、运营策略较为清晰。从拿地价格来看，虽然总拿地金额高、单块土地总价高，但从楼面地价来看，其竞得的项目包括北京的项目，并没有特别典型的单价地王项目，总体而言处于区域土地价格的中等位置。

　　把握总体融资情势和成本、控制整体的出货节奏，将是泰禾在后黑马时代，实现健康运营的关键。

　　控制与调整

　　2013年底，楼市出现明显的调整迹象，这一趋势在今年上半年得到进一步强化。与此同时，北京的预售证管制政策并没有退出，申请不到预售证，也成为新楼盘普遍面临的政策风险。在这一情况下，泰禾如何保证其高周转策略？

　　分而治之，是泰禾的策略。以通州台湖的泰禾一号街区为例，该项目去年底开始销售，首期推价格、使用空间上都较有吸引力的灵动空间产品，实现快速销售。该项目拿地价格19.3亿元，8个月后实现开盘，实现销售回款12亿元，其周转速度可见一斑。据了解，该项目后期再推升级版的一号公馆，居住品质、价格都将随之上升。

　　台湖的另一个项目泰禾拾景园项目也是这样的逻辑，首期将推高层板楼，首期开盘的价格最低至2.88万元/平方米，精装修，体现了快速销售不捂盘的思路。但是这个项目后期产品全部设计成低层的洋房，共7栋楼，批准预售均价从4.8万-5.9万元/平方米不等。

　　先低价出货回笼现金，后期再进行产品升级，提高品质与价格，创造更多利润，这成为泰禾显著的推盘策略。

　　在产品打造、差异化上，泰禾也颇费心思，如泰禾一号街区的方正户型、超高挑高，拾景园项目的十栋楼十个主题景观实现移步换景、全精装恒氧空气过滤系统。沈力男认为，泰禾产品的品质与差异化，是泰禾获得市场认可的重要因素，即使在市场不好的时候，也能有一定的抗风险能力；而一旦市场好起来，泰禾又能因此获得溢价能力。

　　在产品上做加法、前期出货时又能在价格上让利，泰禾的高周转因此有了支撑。

　　无论是提升品质还是让利出货，这些极为市场化的行为与其背后的资本推动力有直接关系。

　　从拿地扩张初期，泰禾就以高资金杠杆的方式而著称。

　　黄其森表示，泰禾在资金方面并没有问题。“我们土地款都付清了，这就是证明。”今年4月，黄其森在接受媒体采访时说。当时，泰禾集团一位负责人表示，泰禾每拿一个项目之前，就已经做好了资金安排，一般一个项目都有三四个融资方面的合作者。“随着项目的增多，泰禾的议价能力也在增强，今年泰禾的目标是把融资成本降到10%以内。”这位负责人表示。

　　在市场下行中，泰禾对销售目标保有信心。沈力男表示，泰禾今年250亿元的销售目标、北京区域100亿元的项目都没有改变。

　　2013年泰禾新开工面积228万平方米，同比增长幅度高达278%，在建面积达到351万平方米，保证了2014年的可售货值。