环球之内，豪宅市场最重要的两个支撑点是资源与品质，因为资源不可再生，因此豪宅的市场供给结构会发生渐变之势。北京亦为全球奢侈品及豪宅风向标。由于CBD东扩，区域交通条件的改善以及产业结构的升级，使得泛CBD区域的居住物业升级不可阻挡，在西山别墅区以及中央别墅区因开发饱和而后续供应乏力之时，京东别墅区已经成为后起之秀，其未来升值潜力被市场一致看好。目前，该区域位于京哈高速宋庄出口、国贸正东的水岸纯独栋别墅泰禾红御，因其0.33容积率、81000平米原生林带、辽阔水域的自然资源稀缺性、大师与世界品牌联袂的奢享品质，已经受到高端置业者的高度追捧，销售业绩红火跳跃。这充分说明北京豪宅市场格局此消彼长，凡有价值珍稀，皆受眼光高贵者推崇。




    高端别墅千万售价企稳
    据金地产机构统计，尽管楼市在过去一年中整体处于低迷状态，但别墅市场的售价却一直保持着稳健，甚至与2007年相比，其售价涨幅仍可称得上是惊人。而在京东区域，高端别墅物业的市场表现也极为突出。
    比如，去年秋季推出泰禾红御，便占据了该区域别墅市场售价的制高点，据悉，该项目的起售价为1200万元/套。其定位之所以锁定千万级别墅，是因为项目拥有北京罕见的原生态水景资源，和与CBD一线直达得交通优势，这样的纯独栋项目在北京已经极为稀缺。 
    金地产机构总经理周金旺认为，相对于普通住宅市场，别墅用地禁令使得别墅市场的稀缺性凸显，这进一步夯实了别墅特别是独栋的价值基础。同时，高端别墅市场的销售周期相对较长，开发商对资金回收速度的要求没有普通住宅那么高，因此开发商受制资金而不得不降价的可能性也很低。像能够在金融危机背景下承诺不裁员不减薪的实力企业不多，而泰禾集团是其中一个。
    “另外，北京市场向来为高端资本聚集地，别墅等高端物业的消费从来不缺买家，这是与外地豪宅的根本不同，而这批别墅的潜在购买客群对价格不太敏感，即便降价，对促进销售也起不到太大的帮助。”
    具体在京东别墅区，CBD东扩以及包括京通快速路、朝阳北路以及两广路延长线等一系列城市交通路网的改善，使得该区域环境进一步改善。“买别墅实质上是在买环境，环境的改善以及区域发展前景的日趋明朗，也是别墅物业价值的最大保障。”周金旺表示。

    京东独栋稀缺蕴育机会
    京东别墅区尽管在最近几年发展迅猛，但相比西山、中央别墅区等区域，仍有诸多不足之处，产品形态不够丰富便是其中之一。 
    据了解，京东别墅区产品多以叠拼、联排、Townhouse经济型产品为主。“严格来讲，这些都不能称为别墅。”周金旺表示。
    综观整个京东别墅区，独栋产品尤其是千万级的独栋项目可谓寥寥无几。业内人士认为，一旦产品匮乏的现实被消费层意识到，品质有保障的独栋产品必然会出现被抢购的现象。据悉，位于京杭大运河岸旁的千万级纯独栋别墅项目泰禾红御，销售势头良好。据开发商介绍，项目为了突出这条古运河的历史氛围，将欧式新古典风格融入到建筑的每个细节里，比如建筑立面铺装精选了西方宫廷建筑专用砂岩、法国木纹、新帝王石材等，并采用独栋别墅中罕见的干挂工艺，从选材、工艺、品质把控，每个细微环节都选择一流的原料工艺，都有严格的流程和标准，这使泰禾红御的建造成本高出同类产品2-3倍。同时，泰禾凭借南派开发商对于景观的高度要求，打造奢华高贵、四季绚烂的园林风貌，把泰禾重于细节、不惜成本的务实风格，淋漓尽致地表现出来。

    区域价值重估亟待发力
    与顺义、昌平等别墅集中区域相比，泛CBD别墅区对于CBD置业群体最大吸引力就是“距离”。
市政规划向东部倾斜的政策让泛CBD别墅区在交通资源的享有方面占有足够的优势。京通快速路、朝阳路、朝阳北路、京哈高速、京沈高速、102国道、轻轨等，构成了区域成熟的交通路网。
    除交通外，与传统别墅区相比，泛CBD区域的独栋别墅在产品属性上也有不少突出的特性。其中，泰禾红御项目容积率仅0.33，如果加上运河岸边8万平方米滨河绿地长廊，项目容积率只有0.22。据记者进一步调查所知，该项目的如此低容积率在整个泛CBD区域甚至京城都堪属稀缺，与泰禾红御同区域的其它别墅容积率也在0.4左右，而位于中央别墅区且售价高于泰禾红御的一些独栋别墅项目其容积率却为0.58。
    业内有关人士认为，与京城其他区域的高端别墅相比，泛CBD别墅区项目在产品类型和交通便利度上都更胜一筹，而该区域产品价格普遍比中央别墅区低5000元/平方米左右。如此价格，在整个京城别墅市场上都颇具竞争力。
    区域价值提升所带来的是潜在购买人群对该区域物业的价值重估，而长期被低估的京东别墅升值潜力巨大。周金旺认为，“结合目前房地产市场回暖的迹象，目前是介入京东别墅区的最佳时机。”

                                                                   转载自4月29日《北京青年报》