来源：2016年５月11日 《海峡都市报》

　　2010年，那还是个“住冷商热”的时代。

　　据CRIC克而瑞福州机构数据显示，从2010年至今，福州SOHO总体去化量已超100万㎡，供应量也从2010年的9万㎡激增至2015年的48万㎡——这意味着，福州SOHO的“百家争鸣”时代早已到来。

　　无独有偶，眼下的SOHO也正面临新的良机：2016年5月1日起，“营改增”将全面实施，更多小微企业迎来发展机遇，全民创业时代亦更让人期待。

　　为此，笔者深入福州各大主流综合体SOHO，并结合业内人士与中介机构的数据，调查当下主流SOHO的商业运营现状，也为广大小微企业提供一份参考。

　　

    东二环商圈：

　　SOHO租金暴涨100%，寻租“一套难求”

　　代表产品 — 东二环泰禾广场SOHO

    一期SOHO租金：70-90元/㎡

    SOHO入驻率：90%以上

　　

　　解读：在诸多综合体SOHO中，东二环泰禾广场的SOHO或许是最令人刮目相看的。

　　2015年12月30日，东二环泰禾广场正式开业，随即刮起了一波商业旋风。而东二环泰禾广场的一期SOHO，也成为最大赢家。

　　“在开业之前，东二环泰禾广场的SOHO已先行交付，当时的租金在40-50元/m2，一期售价也在18000-21000元/㎡，而开业之后，租金迅速跃升到70-90元/m2，不仅升值率达100%，现在不少人想租都租不到。”福州商业地产专家、福建恒升地产总经理林其东表示，东二环泰禾广场成熟的商务办公氛围和便利的交通地段，成为许多中小企业主的首选，并在开业后实现短时间的人气爆发，让全福州刮目相看，东二环泰禾广场后续商业组团和商务氛围也将继续成熟。

　　业内人士认为：“一方面，是东二环卓越的交通优势，市中心、二环路，让四面八方的客流都能汇聚于此，加上周边住宅区的相继成熟，为东二环泰禾广场提供了源源不绝的人气；另一方面，则得益于东二环泰禾广场集群化的商务配套，在一个地块里，就有凯宾斯基酒店、铂尔曼和洲际智选假日酒店，这在国内的SOHO配套中是十分罕见的。目前三大酒店中，凯宾斯基已在今年5月1日率先开业，就已造成如此的人气集群效应，那么可想，2017年另两大酒店开业后，将会对这里带来的变化。除此之外，5A甲级写字楼，再加上高端综合体、泰禾新天地等诸多重磅商业配套保驾护航，满足中小企业主的诸多需求，也正说明为什么这里的SOHO会成为投资者青睐的香饽饽了。”

　　浦上商圈：

　　人气持续火爆，商务氛围成熟 ，SOHO潜力基本显现

　　代表产品—仓山万达广场SOHO、红星国际SOHO

　　SOHO租金：60-70元/㎡

　　SOHO入驻率：约50%—80%

 

　　解读：自2010年开业以来，以仓山万达广场为代表的浦上商圈就成为福州商圈中的翘楚，而其SOHO产品也因此备受瞩目。

　　据骊特房产仓山万达店负责人林经理透露，仓山万达SOHO开业初期租金约为40-50元/㎡，如今由于SOHO选择较多，租金基本稳定在60-70元/㎡，但凭借卓越的人气和写字楼、SOHO形成较为成熟的商务氛围，入驻率能保持在80%，这在福州诸多SOHO中也属于较好水平。

　　与仓山万达仅一街之隔的红星国际，据林经理表示，红星国际SOHO交付时租金约为40元/㎡，如今已经可以达到60元/㎡，与仓山万达媲美，入驻率约50%。

 

　　万宝商圈：

　　中心地段,人气鼎盛 商务潜力逐步提升

　　代表产品——中央第五街

　　SOHO租金：60-80元/㎡

　　SOHO入驻率：70%

　　解读：万宝商圈曾一度成为“福州第一商圈”，而在这个背景下诞生的中央第五街SOHO，在初次亮相就以绝对中心的地段迎来连连热销，价格也连续上涨。

　　据林其东透露，由于前期购买成本较高，后期交付后业主也必须将租金上浮，因此接近80元/㎡的平均租金，在福州SOHO中属于较高水准。

　　随着未来北江滨CBD建设的逐渐完善，万宝商圈的商务氛围将逐步提升，而竞争也愈加激烈。

 

　　王庄商圈：

　　购物氛围浓厚，商务氛围仍待认可

　　代表产品——世欧王庄SOHO

　　SOHO租金：60-70元/㎡

　　SOHO入驻率：30%-40%

　　解读：作为市中心板块的又一大SOHO代表，世欧广场的SOHO产品同样是业界关注焦点。

　　不过，据笔者走访的几大中介门店负责人透露，依托王庄的市中心优势，当前的世欧广场SOHO产品尽管租金可以达到60-70元/㎡，跻身福州SOHO租金第一梯队，但入驻率通常在30-40%之间。

 

　　金融街商圈：

　　商务配套成熟，人气日益提升

　　代表产品——金融街万达广场SOHO

　　SOHO租金：50-70元/㎡

　　SOHO入驻率：70%

　　解读：2010年金融街万达广场的开业，这个福州第一家综合体也带来了福州第一批SOHO产品。

　　时至今日，据笔者了解，在金融街CBD一期基本投入使用的背景下，该板块商务配套较为成熟，金融街万达广场SOHO的入驻率也较为可观，而50-70元/㎡的租金也比刚开业时有所提升。

　　可以预见的是，随着周边住宅社区的进一步交房，金融街商圈的人气将持续提升。

　　五四北商圈：

　　地铁开通，区域SOHO春天将至

　　代表产品——五四北泰禾广场SOHO

　　SOHO租金：40-50元/㎡

　　SOHO入驻率：60%

 

　　解读：如今，历经三年沉淀，五四北泰禾广场已经成为区域性综合体，在shopping mall的人气保障和五四路延伸的商务氛围下，其SOHO也保持着较好的交易率。

　  由于五四北区域仅有一个城市综合体，仍能保持足够人气，地铁一旦开通，这里的SOHO前景仍然值得期待。

 　 笔者的话：

　　商务氛围是否成熟

　　决定SOHO运营的成败

　　从整体调查结果而言，当下福州的SOHO市场总体健康，多数SOHO入驻率仍有一定保障，且商圈人气或提升、或爆棚。

　　不过，也应看出，SOHO虽多，但真正拥有成熟商务办公氛围的SOHO，着实有限。

　　而这，正是集群化商务组团和强大商务办公运营能力的体现。恰如东二环泰禾广场的SOHO产品，其火爆的“一套难求”现象不仅源于开业后的人气鼎盛，更是源于其奢侈品购物中心、泰禾新天地、文化娱乐集群、酒店集群、市中心商务集群、高端奢华住区等六大核心板块所组成的商务集群，进而形成一站式高端圈层，满足了高端商务人士的全方位需求。

　　因此，培育成熟的商务氛围，可谓知易行难，而当下众多SOHO中极少数的火爆产品，在当下激烈的竞争中，更应且行且珍惜。