来源：新無房

今天，房师要讲三个关于苹果的故事。

前不久，人类给黑洞拍了一张羞羞的写真，证明爱因斯坦的广义相对论又对了，这个理论是牛顿力学的延伸，可以上溯到一颗苹果身上。

1666年，最近一千年，带3个6的只有它，无疑是个牛年。

这一年，一颗苹果树的果子熟了，掉下来砸到牛顿的脑袋。

灵光闪过，牛顿发现了万有引力。

故事最早是伏尔泰曝出来的，基于法国人的浪漫天性，真实性存疑，但有件事假不了：

在发现万有引力之前，牛顿专注科学研究，两个生命中最重要的女人都不能影响他。

一个是老妈，全权掌管遗腹子牛顿的人生，一方面希望子承父业，另一方面也是因为财务压力，曾让牛顿辍学回家，研究土地里种金子的知识，成为一名地产管理者，通俗的说法就是农民。

牛顿对耕田这门土地增值的生意不感兴趣，那年头土地也种不出商品房卖大钱，幸好舅舅发现他天天躲着看数学，于是说服妹妹，让牛顿继续读书考上大学。

另一个是“老婆”，牛顿念大学寄宿房东的女儿，本来两人都订婚了，但牛顿废寝忘食研究科学，以致冷落了佳人婚事告吹，后来牛顿也终生未娶。

这则苹果的故事关乎灵感，其实背后的真相是专注与坚持。

哪怕是苹果，也得坚持长到熟透了，才能落下来砸中牛顿的头。

壹

房师重点要讲第二个关于苹果的故事，因为它就发生在现在。

前两天房师的朋友把旧房子卖了，想换一个又大又漂亮的房子改善生活。

他首先想到的是泰禾院子。

不光是新中式风格打动他，据说泰禾院子的树木都是全冠移植，即留枝、留冠，将整棵苗木原封不动地从原生地妥善运回。

这是个很折腾的活，一般房企都不干，这样做不仅让运输成本很高，而且要精心培育才能保证树木成活。

但好处是保证植物的原貌，特别是那些几百年长成的古树模样，比如这株350年前的苹果树，据说当年牛顿就在树下思考。

这棵古树有伊丽莎白女王的保护令，十个泰禾都移不走，不过下面这棵号称“公孙神木”的百年银杏，确是泰禾2009年从山西太行腹地一处古刹移植。

▲神木树高30米，胸径60厘米，树龄达150余年

当业主住进泰禾院子，能感受到自然成熟的景观风貌，八方名木百年生长，就这样原滋原味地呈现。

房师这位朋友也想如此感受一番，尴尬的是，在高德地图上搜泰禾院子，出来一行字：

当前区域未找到相关结果。

他没有想到，成都还没有泰禾院子。

当年泰禾布局全国城市，主要集中在北上广深与总部福州等城市，选址策略很简单，多在长三角、珠三角、京津翼以及中部等发达经济区。

而泰禾做的就是中国院子。

好吧，上面这则故事其实与苹果关系不大，它是关于泰禾的故事。

只是牛顿的苹果故事，与泰禾的故事有一个共同之处，就是心无旁骛专注出精。

就如牛顿不受外界影响专注科学研究一样，在所有房地产公司中，泰禾的战略无疑是最清晰最坚决的，只做精品住宅，在经济发达区域发展。

曾有人给泰禾推荐海南的项目，泰禾董事长黄其森想都没想一口拒绝，“我们是战略导向，不是机会导向”。由此避过一劫。

当然泰禾也遭遇有如牛顿求学的波折，近年外界对其财务诟病不已。

贰

4月12日，泰禾发布2018年年报与2019年一季度报告，几大财务指标正向超出市场预期，且有明显的连续性。

首先来看大众熟知的营收与利润增长。2018年度泰禾营业收入309.8亿元，同比上涨27.3%；净利润为39.1亿元，同比上涨67.6%；归母净利润为25.5亿元，同比上涨20.2%。

进入2019年一季度后涨势更猛：净利润为9.97亿元，同比增长219.55%；归母净利润为9.72亿元，同比增长308.95%。

营收增长，反映泰禾的运营效率在提升；利润增长加快，则说明泰禾的新中式产品竞争力变强，品牌溢价明显。反应在平均售价上，去年泰禾排名全行业第二。

对于专业投资者而言，更加看重经营现金流转正与负债率下降，这两大指标反映财务问题得到改善。

财报显示，泰禾经营现金流2017年末为-125.5亿元，2018年前三季度由负转正至1.6亿元，2018年末达139.3亿元。

进入2019年一季度后，泰禾单季经营现金流流入170亿，占到2018年全年460亿的40%，说明泰禾的经营收入在持续加快增长。

值得注意的是，泰禾一季度预收款大幅增加达440多亿，为之后的经营打开良好局面。

房师一位金融界朋友说，房地产资金最主要的来源首先是预收款，其次是银行信贷，再次就是信托。

以上意味着泰禾销售额增加回款率提升，开始靠自身经营回血，正在一步步摆脱借债维持的局面。

相应的，负债也在下降。在颇受关注的债务指标上，泰禾集团的短期债务规模显著缩小，2018年三季度末为646.7亿元，2018年末为574.3亿元，2019年一季度末为461.2亿元。公司净负债率也在持续大幅下降，2018年末同比下降90.15个百分点，2019年一季度末又环比下降105.69个百分点。

去年，业界关注泰禾负债高企，在于泰禾开发的多是豪宅，相较普通住宅，转化为收入要慢一些，受宏观调控的影响更大一些。

随着货币政策趋向宽松、地产政策有所放松、市场环境逐步好转，货值很高负债很高的房企去化，就是“轻舟已过万重山”。

叁

在泰禾最紧张的时刻，不少人想起当年绿城。

泰禾与绿城，黄其森与宋卫平，有相似更有不同。

两者都走高端精品住宅路线，都有过大手笔拿地扩张，都遭遇宏观调控销售受阻，资金链承压。

这些都是粗略的外在表现，而决定一家公司命运，更多是自身与细节。

就公司性质而言，泰禾是A股上市公司， 绿城是香港上市公司，前者资本市场含金量远高于后者，拥有更大的资本腾挪空间。君不见恒大、万达不惜对赌，抢破了头都要回A股。

而泰禾能成功上市A股，是一个长达3年的资本布局。2007年泰禾着力重组福建三农，注入旗下24.2亿元股权，终于在2010年借壳上市成功，成为当年国内唯一上市的地产股票。

这背后不得不说一下黄其森金融业出身，他曾在建设银行福州分行工作长达十余年，此外还担任福建海峡银行董事，相比绿城宋卫平，在资本市场选择，融资渠道与风险防控上更有优势。

“左手融资，右手拿地”，也是福建房企扩张的普遍手段。使用金融工具的本领，无论是浙派、粤派还是京派，都难望闽商项背，这和当地资金相对充裕，投资大量流入地产有关。

除了金融优势，泰禾的抗风险能力还体现在拿地技巧上。2012年到2014年是泰禾集中拿地时间，从2016年开始，就基本停止了公开拿地，主要靠并购合作。拿地价格只有公开市场的一半，甚至三分之一。

黄其森称之为“原始成本”。他举福州湾例子，现在地价19000元起，泰禾的原始成本只有7000元。如果按香港资本市场的估值，泰禾的负债还会大大降低。

这就是为什么一直以来金融机构追着给泰禾融资的原因。

以现有的土地储备，泰禾三年不拿地，照样维持运转。即使是标榜“活下去”的万科，依然拼杀在土地市场上。6、7千亿的销售规模之下，土地才是持续发展的保障。

泰禾真正抗风险的是土地价格，第二个是土地规模，这都是硬性指标。

所以我们会看到，过往绿城一旦遇到宏观调控，就会出现险情，2004年、2008年、2011年，绿城都曝出资金即将断裂、被银行列入黑名单的传闻。直至2014年，宋卫平放手。

早在2002年，泰禾就从福州进京，开发“运河岸上的院子”走精品路线全国扩张，这些年来都相安无事，只有2018年宏观调控前所未有加剧，才传出资金链压力的消息，但是2019年一季度后，几大财务指标由红转绿，有惊无险。

肆

房师要讲的第三个有关苹果的故事，跟房产界无关，但可能是泰禾的未来。

乔布斯为何把苹果做成全球最牛逼的企业？原因很多，只讲三个：

1、给科技插上人文的翅膀。

乔布斯不懂技术编程，但懂审美懂艺术。乔布斯刚出道做个人PC，也就是苹果机的时候，就有很精美的产品设计，但是局限于电脑极客或设计者等细分人群，没有将产品带上文化属性。

直到乔布斯投资皮克斯，拍出全球第一部三维动画片《玩具总动员》大获成功后，他才领悟到专注产品不止于精细，更要有文化含量。

iPhone等产品催生大量剁手族，不光是创新设计，酷文化是更深层的征服力。

乔布斯特别喜欢日本京都的庭院，作为居住产品的住宅，天生就与文化相关。

但是长期以来，国内房企并没有很好地意识到这一点。虽然绿城、星河湾、龙湖等房企都出过反响不错的精品，但给人的印象还在一个“精”字上，想到的都是豪奢高端别墅。

精品之上，还得有文化属性，才能让人超越身体享受，获得心灵安放，为产品带来更大的品牌溢价。

这方面，泰禾院子相比其他房企精品做得更好，光是这个名字，就是一个强烈的文化符号。

你不需要再去解释，什么是新中式风格。

院子二字，足矣。

2、把单一产品做成开放平台。

1985年，乔布斯被自己创办的苹果扫地出门。

不是因为乔布斯上班随意不打卡，不遵守996，而是董事会指责他产品开发不力，让苹果蒙受巨大的财务损失。

当时乔布斯一手主导的麦金塔电脑，外观漂亮，是世界最先进的图形界面电脑，但是硬软一体很封闭，不敌微软与intel联盟的开放兼容机，就是前些年数码商场小哥组装的那种电脑，便宜又好用。

1997年乔布斯重返苹果，吸取了这个教训，虽然iPhone还是硬软一体，但植入了可控的开放平台，如appstore。

与之相对的是，是“泰禾+”，这个命名，颇有科技行业的风格，无疑是泰禾的未来。

泰禾是指泰禾院子，+是医疗、教育、养老、保险、文化影视等业务。

其他房企也有布局康养医疗，但与地产主业结合得并不好。万达对医院的投资，更倾向于把它当做独立运行的业务，而恒大对医院的投资，与其地产客户的潜在化学联系，似乎更远一些，恒大的客户在消费能力与消费意愿上不能与泰禾相比。

泰禾院子的高消费业主，很容易转化成健康医疗等业务的忠实用户。

如果说泰禾院子是一道高墙，那么“泰禾+”就是一条挖得很深的护城河。

3、填上管理的短板。

乔布斯被苹果放逐了12年，另一个罪名就是不懂管理。

他离开苹果后一手创办创建NeXT，第一次真正意义上承担一家公司的命运，学到最宝贵的一课就是如何管理。

企业家与科学家不一样，除了专注产品的理想主义，还需要强化管理的现实主义。牛顿管好自己就行了，乔布斯要管苹果十几万人。

泰禾也有一万多员工要管。

黄其森对这个问题看得很清楚，在年初一次内部讲话，他反复强调管理精细化，向华为学习，向日本、德国的企业学习。

黄其森反思的结果是：管理出了问题，深层次则是人才问题。

去年，泰禾在人事上进行了主动调整，有减有增，质量上有“人才升级”，数量上有“千人计划”。

今年，黄其森决定要用一年的时间来狠抓管理，基本达到同行业优秀企业的的水准。

他告诉大家，泰禾拿地有魄力，80亿、100亿都能拍得出去。相应地，在回款管理上也要有魄力。

不能光有胡萝卜，还要有大棒：

要在坚持高激励政策同时，跟进严格考核。今年两次没完成考核的，不管是谁，走人。

伍

讲了这么多泰禾的故事，越讲越像苹果的故事。

行业不同，企业一些基本属性是相通的，甚至与苹果生长也是相通的。

苹果本青涩，长成方可口。

泰禾也不例外。