来源：楼宇周刊

　　在注重可持续发展、精细化运营的市场环境下，“降负债”已成为大多数房企的重要财务目标。得益于大规模土地储备、高产品溢价能力等多重因素支撑，泰禾集团开始通过开放权益等方式，降负债控风险，将企业带入更好的发展阶段。

开展项目股权合作，释放高权益集中度

　　3月27日晚间，泰禾集团发布公告，将与世茂房地产控股有限公司（以下简称“世茂房地产”）围绕漳州红树湾项目进行合作开发。在此之前，泰禾与世茂股份、世茂房地产分别就杭州蒋村项目和南昌茵梦湖项目开展项目股权合作。

　　据了解，杭州蒋村项目（杭州泰禾中央广场）以西溪“岛田”为形制灵感，打造约31万平方米群岛式街区；涵盖BLOCK商业、LOFT公寓两大类产品。

南昌茵梦湖项目（泰禾江南院子）整体占地近2000亩，建成后将呈现城市特色风情商业、水上运动中心、文化娱乐、康养等新型业态。2019年2月20日，泰禾江南院子商业文旅项目开工仪式隆重举行，南昌县相关领导共同见证了开工仪式。

　　漳州红树湾项目总建筑面积约50万方，地处环厦板块最后8公里黄金海岸线，拥享6300亩红树林；汇聚江、海、山、林、公园五重生态资源，是环厦区域难得的宜居之地。

　　泰禾集团表示，公司根据具体地产项目运营情况，与其他机构或地产公司合作开发，目的是为了提升地产项目品质，加快项目开发建设进程，符合行业惯例，为公司正常业务，属于正常的经营行为。

　　在年销售额迈入千亿元之后，泰禾此举被视为主动降杠杆的重要动作，将有效降低企业负债水平，实现健康稳定发展。泰禾旗下项目通常有两大特点，业内人士评价称，其一是大盘，譬如厦门湾、青云小镇等均为著名的“千亩大盘”，其二是溢价高，因此货值通常会比较高，所以股权的转让毫无疑问会带来巨额资金的回流。

　　此外值得注意的是，泰禾集团一直属于权益集中度较高的公司。在克而瑞、亿翰智库发布的2019年1-2月中国房地产企业权益榜中，泰禾集团分列第18位及第14位。

　　有分析认为，部分项目权益让渡之后，泰禾将获得更多资金、资源的支持，这在一定程度上将极大程度缓解和降低负债，符合更加稳健发展的需要。与此同时，泰禾一直保持开放合作的态度，在高权益集中度的基础上有所释放，不影响企业正常发展，且对现金流有好处。

7000多亿货值 VS 1000多亿负责，风险可控

　　“资金杠杆”一直是横在房企面前的一把双刃剑，房企通过增负债赢得高速发展的同时，也背负着资金风险，如何将手中的资金杠杆玩得收放自如，考验着企业的资金运作腾挪能力。

　　泰禾此次引入世茂合作开发杭州蒋村项目，一定程度上说，也是泰禾对现有项目资产进行优化配置的过程。

　　让泰禾有着稳操胜券底气的，还源于其性价比极高的大规模土储。据了解，截至目前泰禾在全国的土储货值约7000多亿元，且多位于一二线城市，盈利空间巨大。坚定地布局一二线城市，成为泰禾一直遵循的拿地法则。这些核心城市的土地变现能力强，产品溢价率高，品牌效应好。

　　2016至2017年期间，泰禾通过大量收并购，新增了多个位于一二线城市的项目，且土地成本平均为6000元/平方米。2018年上半年，泰禾新增土地面积157.02万平米，新增土地均价仅不足4000元/平方米。充沛并且成本、布局合理的土地储备，成为泰禾长远稳步发展的“活水源头”。

　　克而瑞数据显示，截至2018年中，泰禾的土储排名远在销售排名之上，表明其尤其注重长远发展，后劲很足。

　　不难理解，大量拿地带来了账面上较高的负债率，但与约7000多亿元的土储货值相比，泰禾1000多亿元的负债，风险可控。另一方面，泰禾所有的土地储备在财务报表上都是以成本价格入帐，如果按照评估价格入账、不考虑未来的销售溢价，直接并到报表中，负债率会大幅降低。

高产品溢价能力，加速收益兑付

　　据了解，泰禾与世茂的交易预计将为泰禾增加净利润并提前兑现收益。另外，根据协议约定，若项目销售净利率高于约定水平，则高出部分将给予泰禾一定比例的超额奖励，这体现了世茂股份对泰禾产品品质和溢价能力的认可。

　　为外界所认可的是，泰禾有着较为强大的产品高溢价能力，通过坚守一二线城市布局，坚持精品路线，泰禾在销售额与成交均价上做到了难得的平衡，走出了一条高品质、高溢价的道路。这也成为泰禾的核心竞争力。

　　目前泰禾产品已经涵盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区、海西经济区等。以院子系、大院系为代表的新中式产品，已经成为泰禾的超级IP，分析人士指出，“本轮市场调整开始之后，中高端客群的需求更趋于理性，一方面限价放松，另一方面投资投机大大减少，这时产品力将会是项目的最大卖点。因此，类似泰禾这些长期坚持塑造产品力的房企有了用武之地，并会得到中高端客群的最终认可。”