来源：万房研究

时间：2019年3月26日

　　这段时间是上市公司财报季，一个很强烈的信号在空中飞：

　　小调小赢，中调中赢，大调大赢。

　　总之，调整是2019年房企主旋律。

　　但调整的深度之大和幅度之广，还是超出很多业内人士去年的判断。

　　恒大首席经济学家任泽平曾经说过房地产三点论：长期看人口，中期看土地，短期看金融。

　　多位房企老板说：目前看，长期不变，但中期和短期叠加，只有长期和中长期，没有短期，土地和金融要打包过日子。

　　这位老板其实说的是三件事：

　　一是拿好地；

　　二是资金运作效率；

　　三是开发效率。

　　三件事分别对应净利润率、权益乘数、总资产周转率，目的是提高企业的净资产回报率（ROE）。

　　之前很多企业的打法都要调。比如新城（双轮驱动下的银色猎狐）、中梁（弯道超车的斑马王子）、祥生（逆生长下的快跑骆驼）等等。也包括运营之王龙湖、并购之王融创和产品之王泰禾。

　　万房君观察到，对市场变化反应速度变化之快，以万科、融创、恒大、泰禾、龙湖较为典型。下图以泰禾为例。

　　反应快要有牌。为什么泰禾反应速度领先同行?首先是土地储备货值高达7000—8000亿。

　　土储对房企意味着什么?我们来看这张图：

　　这是房企保障的金字塔，且呈层层递增关系。在塔基处，就是土地保障系数。

　　没有面粉，就没有面包。土储又叫“聪明指标”，再笨的人看到它，也不会犯傻。

　　泰禾7000-8000亿土储就是土地银行，一是保证持续发展三年，有效控制负债，二是土地市场吸筹后，没有买地负担，或者独立开发，或者联合开发，根据市场变化，财务杠杆有极大下降空间，财务弹性更高，财务更加安全。

　　和泰禾想法如出一辄，土地银行们，比如恒大、碧桂园、融创，在接下来有更多的腾挪空间，全面优化、强健自己的资产负债表。

　　再加上强运营、合作开发等方式，从而完成从负债到资产，再到现金流利润的闭环：负债（买地）—资产（存货）—负债（预售）—利润（结转）。

　　假如泰禾7000亿土储，每年释放2000亿，考虑到结转滞后周期，每年至少带来1000亿现金流。这也意味着，在保持规模持续增长的同时，泰禾还能大幅降低负债，提高利润水平和低成本融资优势，进一步提升信用评级，为股东创造价值。

　　但很多房企同样坐拥天量土储，为何转身动作偏慢?还需要一张图来解释：

　　这张图表是明源地产研究院的研究成果。它是根据品牌房企拿地特征绘制。根据这张图表，各家房企的土储结构及优劣，立马可判。

　　如果这张图表看不明白，我们可以打个比方。

　　以前房企主流模式是割韭菜，现在要种咖啡豆。所谓种咖啡豆，即我们常说的“聚焦主流城市核心地段布局，主打中高端产品”。

　　前者抓投机机会，后者抓投资机会；前者要高周转，后者要高品质。新形势下，要做到提高ROE，需要高周转和高品质双剑合壁，机会和趋势并举。

　　但是，问题随之出现，韭菜地很多，咖啡豆产区很少。这无异于从“农耕时代”一步跳过“狩猎时代”，进入“信息时代”。

　　韭菜地的布局，主要是“农村包围城市”。咖啡豆产区布局，在过去五年里，更多是“城市包围湾区”。两者路数完全不同。

　　纵观过去5年，主要围绕咖啡豆产区布局的房企，主要以龙湖、泰禾、融创、世茂、中海和万科为代表。

　　上述企业皆是咖啡豆产区布局高手，逆周期操作，低价吃进核心城市的黄金地块。

　　以中海为例。2016年上半年，土地市场火热，它不急；2016年下半年，调控落地，中海出手，拿地均价不增反降。

　　民企代表则是泰禾，三年前在土地市场把握市场轮动，精准拿地，主要以招拍挂为主，地都很干净，最近两年在土地市场鲜见身影。

　　万房君推测：2019年，咖啡豆产区将是房企争夺的一大热点，咖啡豆产区将是主战场。

　　背后的逻辑很简单：高周转+高品质=高价值+高增值+高去化。

　　主战场的主角会是谁?很可能是：龙湖+万科；泰禾+世茂；融创+万科……

　　过去是“背靠大树好乘凉”，现在是“大树背靠背好乘凉”。前者是小运营，后者叫大运营，就是品牌房企从项目池和资金池层面，在大资产和大资金的匹配联动运作。　　

　　当然，这就好比“找对象”：你有好项目，我有大资金；你有大资金，我有强运营；你有强运营，我有好产品……

　　本质上，是一个优化排列组合。比如泰禾之前是优布局、广积粮、缓称王，且有产品之王的标签，就会有更多的排列组合可能，互相取长。

　　2019年就是“四中（种）全会”年，即产品、运营、管理、资金四种能力都要会，都要强，通过合作，4种本领都要学会。

　　换句话说，在2019年有两类房企将受到市场欢迎：

　　一类是优质土储型，以泰禾为代表，携产品力利剑，展开强强合作；

　　一类是强运营型，以龙湖为代表，管理和运营是看家本领，联合特长生，优势互补。

　　在这个过程中，除碧桂园、恒大、融创、万科第一梯队外，第二梯队通过大合作、大运营牢牢掌控市场主动权。

　　市场瞬息万变，为何有人总能走在前面？你看懂了吗?