来源：攸克地产

时间：2018年12月26日

　　“时代”，是一个具有魔力的词，如同大江大河，穿越天际而来，浩浩汤汤，泥沙俱下。

　　“时代”的模样，是不甘被裹挟着前行的诸人若隐若现的合力共谋。风起于青萍之末，恢宏壮阔的时代变化，其缘起，也不过是普通人的命运浮沉、千滋百味。

　　从这个意义上说，人人都是时代的同谋，用看不见的手造就了时代。

　　100多年前，尼采在获得了人性和生命价值的坚定信念后说：“在自己身上，克服这个时代。”这句话，今天听来，依然有穿透心灵的力量。

　　2018年是改革开放四十周年，忽忽经年。对于当下的中国，对于我们所处的这个时代，这个永恒的主题历久弥新，永远有特别的意义。

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　　2018年，对于习惯了数量增长哲学的中国来说，是百感交集的不容易的一年。

　　在楼市，这一点表现的尤为明显。在经历了二十多年狂飙突进的草莽时代后，在诸多政策调整和前期透支因素共同作用下，楼市疲态终显。

　　以北京楼市为例。这一年，北京楼市已放慢了一味狂奔的步伐，进入缓冲和沉淀阶段——市场、房企和购房者置业逻辑等层面，都发生了明显改变：

　　第一，根据中原地产的测算，预计北京楼市2018年签约商品房住宅总金额只有1500亿左右，成交签约套数更是刷新了历史最低记录。

　　第二，满城尽是限竞房，地段逻辑被总价逻辑所代替。31个先期入市的限竞房项目占据了北京市场供应量的半壁江山，不仅限定了价格，而且往往成批入市。这种变化使得购房者的选择脱离了区域逻辑，而变成了支付能力前提下的总价逻辑。

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　　2018年发生的这些变化，对于北京楼市意味着什么？是“L”型的那个拐点，是“U”型已筑底面临新一波反弹行情，还是已位于抛物线的顶端，正在开启长期下行通道？对于这些疑问，也许要等到5年、10年之后，我们才能真正客观地解答。

　　然而，于岁末回望，这一年，波澜壮阔，抑或波诡云谲，时代于真正优秀的企业而言，永远只是一个忠实的记录者，记录着他们克服时代的轨迹，譬如北京泰禾。

　　继去年之后，今年北京泰禾销售额再次突破200亿。在史上最严调控年和成交最惨淡的年份，北京泰禾的战绩如一束耀眼的光，出乎意料。

　　完成这样的业绩，北京泰禾做对了什么？数度与北京泰禾相关负责人对话后，攸克君得到一个关键词，那就是“生存逻辑”。这么看来，2018的北京楼市很艰难，尤其是对于民企，但有着一整套成体系的生存逻辑的指导，北京泰禾的战绩也在情理之中。

　　第一，差异化战略及“扩大明星效应”战术。

　　在当前以限竞房为主的住房供应体系中，对区位、品质、配套等关键要素全覆盖的高端改善和豪宅产品是必不可少但却缺失的一环。因此，北京泰禾坚持差异化战略，专注高端精品。

　　基于对市场的洞察，北京泰禾不仅做出了精准的价值预判，而且以此为前提，把营销战术调整为“拉长战线，突出项目的明星效应”。泰禾·金府大院和泰禾·昌平拾景园从年初就开始积极抢收，泰禾·北京院子二期顺利接棒下半场，这三大重点项目你追我赶，轮番轰炸北京楼市。同时，北京泰禾坚信成功的示范区在项目成败中居功至伟，其精心打造的示范区注重客户体验，聚焦了项目的所有亮点，往往在第一眼就打动了客户。

　　泰禾·西府大院首开即售罄，引发现象级热门，泰禾·金府大院全年累计销售50亿元，泰禾·北京院子二期开盘后销售热度很高。这些细分品类的翘楚在市场上的表现，不仅为北京泰禾的业绩做出了注解，也证明了其差异化战略和营销节奏的成效。

　　关于北京泰禾的操盘能力，仅以泰禾·金府大院为例。众所周知，这个项目是北京泰禾于去年8月通过股权并购方式收购来的。借助泰禾·金府大院，北京泰禾在极短的时间内就把豪宅标准进一步提升到地段+产品+全资源赋能的新阶段，其操盘能力据此可见一斑，说“妙手回春”也不为过。

　　第三，把产品力炼成企业基因的一部分。

　　说到泰禾的产品力，相信在业界已是一种共识。但是，用打造高端产品线的方法，对限竞房项目进行“降维打击”，则昭示了产品力已成为泰禾企业基因中重要的一部分。

　　对于泰禾·北京院子二期，北京泰禾在区域内小高层+别墅的高低配风潮中，打造了纯粹的低密别墅社区，并保留了院子系核心的三重精装庭院，以及所有彰显院子系标志性的元素。用北京泰禾相关负责人的话，就是“既然用了‘院子’作案名，我们不想因为一个项目的得失而影响整个‘院子’的口碑。”?

▲泰禾·北京院子二期实景图

　　因此，在置业逻辑转而倾向于以总价为判断标准，在限竞房平均去化率只有三四成的当下，泰禾·北京院子二期自十月入市以来人气爆棚，也就不足为奇。

　　第四，积极进行品牌输出。

　　对于北京楼市所上演的“国进民退”现象，北京泰禾则以“品牌输出”开启双赢局面：国企提供资金支持，由泰禾这样有着丰富经验的房企操盘。

　　第五，600亿货值所代表的布局红利。

　　目前，泰禾在北京的存货值高达600亿，全部布局在高端改善和顶豪产品两个板块。如此大的货值为北京泰禾迎战市场储备了充足的弹药，全年12个月的持续供给，使得购房者只要有资格入局，肯定会首选泰禾的项目，相当于在为北京泰禾的业绩提供生生不息的内在动力。

　　年末，关于改革开放的各种回顾性文章不断撞入眼睑。时代的变迁过于急促，让人猝不及防，而不同企业的命运则取决于不同纬度的质量追求。恰如尼采所说：“在自己的身上，克服这个时代”。

　　对于北京泰禾来说，生存逻辑就是其所选择的克服时代的方式，而业绩则是那把衡量的标尺。