来源：中国房评报道

时间：2019年1月30日

“招黑”是一种神奇的体质。

在娱乐圈，总有一些自带“招黑”体质的明星，说话做事动辄就能被黑上热搜，与此同时也拥有着同行羡慕不来的流量，轻易就能占据话题榜首，越黑越红。

在地产圈，也有一些自带“招黑”体质的企业，因为其极为鲜明的战略风格，被贴上刻板标签。以至于很多同行中很常见的现象，在它们这里总是能产出一条大新闻，似乎这家企业马上就要垮掉了。

时间一长，我们会看到一个现象，很多没什么人质疑的企业，最后越做越小，以至于查无此人；而一些时时处在风口浪尖的企业，却顶着“黑点”领跑在行业前端。

要想红，别怕黑。 没人黑，代表没关注，距离flop只剩一步。

就像泰禾的“招黑”体质，并没有影响这家企业以亮眼的成绩渡过艰难的2018。

其实，这些年，泰禾一直在调整战略，寻找着每一个市场周期里，适合自己的节奏。于是所谓“黑点”，在经过时间检验之后，原来就是泰禾的杀手锏。

“黑点”一拿地激进还是抓住机会？

大概很多人都是从2013年，泰禾在北京、上海等一线城市大胆拿“地王”的新闻中初次了解泰禾。于是大家慢慢形成共识：福建有这么一家房企叫泰禾，老板是金融出身很激进。

这也成了泰禾初入大众印象的第一个“黑点”。

但时间很快证明了泰禾当初土地战略的前瞻性和正确性。在那个阶段，泰禾于一线城市所拿下的土地放到几年之后来看，价格至少要翻一番。更不要提，如今房企们在各种“五限”地块中费尽心思的辗转腾挪，最终还是赚不到钱的悲惨现实。

如果有预言家泄露天机，相信很多房企那时会学习黄其森，咬咬牙多拿地。前几年，黄老板一直在解释，泰禾并不激进，泰禾的资金可以支持规模化的拿地，事实证明泰禾抓住了那一轮楼市的上涨趋势，也实现了业绩的高速发展。

克而瑞研究中心发布的“2018年上半年中国房企总土储货值TOP100”榜单上，泰禾集团闯入前十，比其20名左右的销售排名高出不少。可见泰禾的土地储备还将支持这家房企持久的规模发展。

泰禾始终围绕一二线城市布局，项目遍布32个主要城市，覆盖区域包括：以北京为中心的“京津冀”地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的珠三角地区以及以福厦为中心的海西经济区、以武汉为中心的中部地区。

也正是因为从前储备了充足的土地，让泰禾在寒冷的2018年能够从容地放慢脚步，应对全新的市场环境。

黄其森在2018年中的内部会议上，给泰禾的发展定调：“有一些企业，只求速度，只求规模，就会把自己弄得非常狼狈。以此为鉴，我们一定要有忧患意识，不能只求快。今年下半年，我们要将步伐慢下来，踩得更扎实，宁可牺牲规模，也要把公司管理和人才夯实到位。宁可少一点，也要精一点；宁可慢一点，也要好一点。”

我们看到泰禾在一线城市进入hard模式之前，完成布局提前转身，先一步进入高速增长的二线城市以及一线城市的存量市场。其实早从2016年起，泰禾就基本不参与公开市场的招拍挂拿地模式，而是改为收并购及合作取地模式，严控成本。

2018年，泰禾拿地更是审慎，只通过收购和招拍挂方式取得10块土地，投资不到100亿元。相关数据显示，2016年，泰禾土储成本平均约为6500元/平米；2017年，降到5500元/平米；而2018年上半年，新增土地均价不到4000元/平米。

不断下降的拿地成本和规模，足见泰禾对于现金的珍惜。在融资趋紧的当下，现金为王，成为房企的共识。

面对这样的泰禾，怎么还能随意扣上“激进”的帽子呢？

“黑点”二高负债还是善用杠杆？

围绕泰禾的另一个争议点在于伴随高增长而来的高负债。尤其是频繁的融资和大比例的股权质押，引发外界对于泰禾资金链安全的担忧。

但是，用“负债率”来一竿子打翻一船人的判断也许并不全面。正如很多房企大佬所言，房地产企业的安全性不只是看负债率，还要看现金流，看企业偿债能力，其资金是否可以覆盖到期债务。

高负债是否一定负面？我们看到在过去的一轮房地产规模竞赛之中，不少房企因为善用杠杆，实现了规模的快速增长，泰禾便是其中之一。而更有一些一味求稳的企业，眼睁睁错过了这一轮天赐的机会。

“不大不行，大不一定等于好。”这是一位房企总裁对于规模的看法。房企在过去一轮上升周期中，适当背负风险，换取在行业集中度提升大势之下的发展空间，无可厚非。风险向来与机会并存，就看这个风险是否可承受。

而随着行业形势转淡，在“慢下来”的策略和优秀的销售业绩回款帮助下，泰禾已经在一年之内实现了现金流回正，效果显著，负债率明显下降。

更何况，作为A股主板上市公司，泰禾计算资产价值是按拿地时的土地原值，也以此来计算负债率，如果按照港股的计算方式，以公允价值计算土地价值的话，泰禾的负债率在不同计算标准下就会有大幅的下降。而且，由于泰禾庞大的土储保障了增长性，以及业绩的持续释放，泰禾集团在融资方面表现非常强势。

从2018年初开始，泰禾集团就在境外完成总额4.25亿美元的债券发行；3月7日，泰禾集团发行2.3亿美元的债券；9月4日，“中信证券-泰禾集团慕盛长租公寓系列资产支持专项计划”拟发行总额不超过50亿元，发行期数不超过4期，首期发行金额8.1亿元；11月13日，泰禾集团发布公告称，其11.67亿元购房尾款资产支持票据获准注册。

2018年10月和11月，泰禾先后获得上海银行和光大信托各200亿元的综合授信额度。2019年1月28日，泰禾集团与中国建设银行福建分行签署战略合作协议，建行福建分行将为泰禾集团及其成员单位制定综合融资方案，融资总金额100亿元人民币。

融资难是过去这一年不少房企的头号难题。企业只有借到更新的、更长期的钱，才能够借新还旧，改善融资结构。而去年能够从金融机构那里借到钱的，无一不是他们眼中颇具实力，安全性较高的企业。

债券、REITs、ABS、ABN、美元债、中期票据，2018年的泰禾可以说是充分展现了一家品牌房企丰富的融资创新渠道。这不仅体现了在融资难的大环境下，泰禾后续资金运转的保障力，也显示了金融机构对于泰禾这家企业发展前景的认可。

“黑点”三业绩增速44%，算不算好？

2017年底，黄其森在媒体采访中透露了2018年2000亿元的发展愿景，同比翻番，引发市场关注。

然而事实上，房地产行业的急转直下超出很多人的预料。根据中国指数研究院公布的销售额榜单，2018年泰禾以1456亿的业绩位列榜单的第20名，同比2017年增长了44%。

这一数字虽然没有达到黄其森的预期，但是考虑到龙头房企的增速已经逐渐平稳至40%以内，甚至只有10%，泰禾能够在全年高压调控的背景下，取得这样的增长仍然是可圈可点的。

别忘了，这是黄其森年中提出“慢下来”的战略落实后的业绩成果。

泰禾持续布局深耕一线及核心二线城市的策略，聚焦于高端改善人群的主力需求，使之能够把握行业发展大方向，保持销售额的坚挺。

在北京，泰禾凭借早年间积累的土地资源和新中式高端产品力，继续实现单城200亿的销售额。目前，泰禾在北京的存货值高达600亿，可以预见2019年泰禾在首都这片高地上仍将继续开足火力。此外，在华东、广深、华中、福建等区域，泰禾2018年均取得了不错的成绩。

2018年的泰禾给我们展示了在淡市中，企业的核心竞争力是什么？

一是过硬的产品实力，二是助力资产保值的服务。

不久前，泰禾院子入围中国首本《全国高校房地产专业案例教材》，成为全国400所垂直专业高校、50万在校大学生的教学案例。在教材中，泰禾的文化、精神、专利、细节被归纳成文，沉淀成中式建筑的经典案例。

而“泰禾+”战略所代表的全生命周期服务，也在过去一年稳步推进。

医疗板块，医疗集团收入规模快速增长，健管中心从无到有全国多地布局，与地产协同逐步深化；教育板块，首家泰禾国际幼儿园落地于北京市大兴区，泰禾学苑落地于北京和厦门，为泰禾业主量身定制的“泰禾特色”高端国际托育项目落地。

院线板块，泰禾影城2018年内新开业4家，已签约项目达120个，全年观影人次超过150万，并先后与IMAX、Dolby Cinema、4DX、Screen X等国际顶级影视设备技术公司强强联合；商业板块，福建区域四大泰禾广场全年客流破8320万人次，北京大兴泰禾里隆重开业，泰禾商业影响力节节攀升，荣获行业各项大奖；养老板块，泰禾养老精心打造的首家康复型长者照护中心——“裕和苑康复之家”正式开业。

可以说，当房地产行业的规模天花板逐渐显现，泰禾正在为下一个阶段的房企发展准备新的杀手锏。也许现在，我们还无法完全看懂，但时间会给出答案。