来源：新华网  作者：唐群  日期：2016年3月4日

    全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森在两会期间表示，去库存需要开发商在价格上“做减法”、品质上“做加法”，同时也建议政府在考虑房地产行业利润率总体下降的情况下，降低房地产交易环节税费和取消项目公司制。

    

    开发商要做价格“减法”和品质“加法”

    黄其森表示，当前房地产市场的主要命题由去年的调控转向了去库存，供远大于求的高库存城市，主要集中于三四线城市。

    尽管黄其森认为主要布局一线的泰禾“在这方面发言权不大”，但他仍建议同行在开发品质上，要努力“做加法”。“库存再大的城市，依然有热销的楼盘。哪怕夕阳行业，也有朝阳企业，朝阳产品。”他认为，房地产市场依然大有可为，现在以及将来一段时间都是国民经济的支柱产业。

    基于上述观察，他给出的开发建议是，从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品，来满足不断趋于市场主流的改善型客户的需求。

    建议降低交易税费、取消项目公司制

　　进入“下半场”的市场日趋理性，房地产整体利润率下降已成为一个公认的事实。

    在此背景下，黄其森认为，各地执行的土地增值税预征率普遍还是在2012、2013 年房地产市场处理于最好水平时定下的2%到6%不等，与现今“绝大多数地方房地产利润率已经严重下滑，甚至部分企业出现亏损”的实际情况不符。因此，他建议各地结合当地房地产的经营状况，确定合理的土地增值税预征率。

    房地产企业在预售阶段征收企业所得税的计税毛利率也是如此，大多是在前几年房地产市场处理最好时期定下的15%－22%，个别地方甚至达到25%，黄其森建议结合各地的房地产经营毛利率水平，适当降低计税毛利率。

    另外，他还建议取消对房地产项目税的预征，且之前明确超过预征水平缴纳的土地增值税和企业所得税应退还企业，并明确退还程序和处理时限。

    对于当前的项目公司制，即“一块土地，注册一个法人公司”，黄其森认为不仅增加了房地产企业的管理成本，也增加了房地产企业的税收负担——房地产不同开发企业之间的盈亏不能互相抵补，其建言允许房地产设立分公司，至少在同一省市可以设立分公司。

    重提“放开豪宅限购”建议

    过去一年，房地产市场逐渐回暖，而货值中一线城市占七成以上的泰禾更是稳中有进。在北上广深土地价格上涨、豪宅产品增多的同时，至始至终盯准一线城市的泰禾尤其成为豪宅专业户。

    对于北京市场的泛豪宅化，去年曾建议“解除总价1000万或2000万以上豪宅限购”的黄其森今年再次重提。“因为今后很可能北上深等地新盘均以豪宅为主，持续下去也会有去库存的问题。”

    他认为，这块中高端市场与民生保障关系小，既能促进商品流通、满足市场需求，又能增加政府税收，如今二手房、保障房的大量供应，可以满足豪宅之外客群的购房需求。北京二手房交易远超新房成交量就是一个证明。所以，不必担心普通住宅的供应。

    与去年发言中出现频率最高的“新常态”相对的，今年贯穿黄其森建议发言的关键词是去库存。最后，他认为去库存的一切政策出发点与落脚点，应该是“促进房地产持续稳定健康发展”。