住建部政策研究中心主任 秦虹

　　7月5日下午，泰禾·厦门院子第一期业主答谢会暨财经高峰论坛在磐基皇冠假日酒店举行，此次活动特邀住建部政策研究中心主任秦虹出席，为在场嘉宾带来了关于“2014年全国房地产未来走势”的专题演讲，为我们分析了当前房地产市场的走向和趋势。她表示，目前中国楼市崩盘是不可能的，房地产只是进入调整阶段。

　　房地产负增长的3大原因

　　今年1-5月份全国商品房销售面积和销售额双双出现了负增长，跌幅分别为7.8%和8.5%，秦虹认为，今年房地产市场出现负增长的原因主要有3个：

　　第一个原因是去年同期的基数大，2013年全国房地产销售面积达13亿平米;第二个原因是市场上各种传闻的干扰，购房者的观望态势浓厚。秦虹说：“我们发现，去售楼处看房的人多，开发商也想尽办法推盘，但是成交量并不乐观。这就是看的多、卖的多，买的没那么多。”;第三个原因是信贷成本的提高和个人住房贷款额度的下降，直接影响到一些购房者购房意愿的体现。秦虹表示：“目前我们市场的主体，85%以上买房是必要的，不管是刚需购房还是改善性需求。特别是刚需型的购房对贷款依赖比较大，如果没有贷款的支持，他们买房的可能性大打折扣。

　　2014年房地产市场的4个不变

　　对于如何看待2014年的房地产市场?秦虹分析，2014年房地产市场有4个不变：

　　第一个不变是自住性需求仍然强劲。目前我国房地产市场的主题是以刚需和改善性住房为主，从我国的人口结构来看，24-28岁的人群是目前房地产市场的刚需型需求的主体。但是39-49岁的人群是改善性需求人群的主体，他们高储蓄、工作稳定、拥有冒险精神。所以秦虹表示，

　　第二个不变是城镇化的进程没有改变，新增城镇化人口总量不大。从政策层面和我国目前的现实来看，秦虹表示：“我认为今年的在整体需求还是很大。”

　　第三个不变是房地产市场分化的格局没有改变。秦虹认为：“今年的房地产市场是有的市场好，有的市场不好。”2013年，房地产市场分化的格局已经形成，去年全国房价下跌的城市有11个，今年房地产市场分化的格局依然存在，二线城市已经开始分化，三四线城市本身已经分化。一二线城市中，北京、南京、厦门的库存量最低。有的二线城市的库存也是很大的，秦虹表示：“不是所有的政府都像厦门政府那样，对土地供应的节奏把握比较好。”

　　第四个不变是房地产受货币市场影响依然不变。房地产资产属性决定了货币政策对于房地产的影响是最大的。秦虹认为：“房地产下半年的走势，主要取决于货币环境会不会调整。”

　　拿地盖房就赚钱的时期已过

　　综上所述，秦虹表示：“我对未来房地产市场还是有信心的，目前房地产是不可能崩盘的，只是在进行调整，而且调整是对行业长期发展和老百姓都是有利的。”

　　对于目前房地产市场的变化，秦虹认为中国房地产市场的需求性机会已经过去，这意味着，拿地盖房子就赚钱的时期已经过去。“今年上半年，开发企业的资金压力开始上升，对开发企业来说，又面临一次新的挑战，只有坚持自我、坚持创新，才有出路。”秦虹认为，2014年房地产政策将以稳为主。房企需要在未来保持现金流的稳定，加大直接融资比例，以降低资金风险。

　　谈到中长期房地产的发展趋势，秦虹表示：“房地产行业将从趋势性机会转为结构性机会”。