泰禾集团董事长黄其森，无疑是2013年最抢眼的“黑马开发商”之一。

　　4月17日晚，泰禾集团2013年年报公布之后，董秘办的电话就一直响个不停。泰禾集团财报显示：2013年，集团实现总营收突破61亿元，同比增速超过130%，净利润、合同销售金额等各项经营指标均实现翻番。

　　业绩飙升的背后，离不开泰禾集团过去一年，在一线城市土地市场的积极布局。

　　2012年上半年，全国地产形势一片迷茫时，黄其森剑走偏锋，在北京、上海土地拍卖会上频频举牌，拿下了10幅土地，全年拿地金额将近200亿元。今年头三个半月，泰禾又砸下143亿元，在北京、天津、南京等地夺得9幅地块。

　　“那些地，如果是如果去年年底再拿，可能要花四百亿。”黄其森说，拿地的价值不在于金额大小，而在于含金量。“我们拿地的含金量就在于率先起步，以比较便宜的价格拿到了京沪地区的一些稀缺地块。”

　　黄其森说这番话的同时，坐在一旁的泰禾集团总裁助理沈力男拿着手机补充说，刚刚(4月18日)住总集团在大兴生物医药集团拿到一块地，折合楼面价比泰禾集团在十天前在大兴黄村拿到的那块地每平米贵了一万多。“你看，就隔了不到两个礼拜，手中的土地价值就快翻了一番。”

　　“我从来都不是一个激进的人。”黄其森说，十年银行的从业经历，培养了他对于风险的高度警觉。黄其森1965年出生在福建，曾在中国建设银行福建分行任职。31岁那年，黄其森辞去银行工作，创办泰禾(福建)集团，并担任董事长至今。

　　事实上，泰禾集团进入北京市场已经将近十年，但大规模的拿地、做项目不过只是最近两三年的事情。

　　2002年刚进北京市场，黄其森做的第一个项目，就是位于通州运河附近。“当时，刚刚进入北京，做的还是别墅豪宅，定价都困难。”泰禾集团差不多用了十年时间去了解北京的市场。这里面，蛰伏十年既有一个积蓄资金、经验的过程，更重要的是黄其森需要等待一个时机。

　　银行工作出身的黄其森历来强调底线思维。底线思维的第一要义，就是“一定要拿有价值的地块。地拿对了，往往就成功了一半。”在黄其森看来，有价值的地块主要集中在“福建大本营+北上广深一线城市”。最近几年，泰禾集团的土地布局基本上都是围绕着持“扎根福建本土、深耕一线城市”的战略执行。

　　黄其森“坚定看好一线城市。”2013年，在泰禾集团拿地总金额中，用于北京和上海的就占到全年总盘子的48%。而今年截至4月18日，这一占比已经进一步上升至82%。

　　对于当前热议的“京津冀一体化”，在黄其森看来，随着低端产业的迁出，高端产业的进一步聚集，北京对于高端人群将更具吸引力，届时，“北京的地产价值不是被削弱了，而是会大大地增强。”

　　“北京上海之外城市拿地，我们一般会控制在100到200亩，不会占用过多资金。”黄其森决定是否在一个城市拿地的时，尤其看重三个指标：

　　一是房价水平，“房价太低的地方不去”。此前，泰禾集团曾经涉足西安市场，但经过一两年的调研之后发现，当地房价平均不过六千七元，而在泰禾集团大本营福建，诸如泉州、漳州的一些乡镇的房价都过了一万元，“在西安要花很大力气才能做到一年二三十亿的销售额，如果硬着头皮做下去，肯定是吃力不讨好。”基于这一点，泰禾集团基本放弃了在中西部城市的布局。

　　二是看当地的土地供应量和住宅库存量。2012年初，很多开发商纷纷涌入杭州拿地，这年杭州的土地出让金总额突破了一千亿元。当时，泰禾集团一度也曾考虑要不要也在杭州拿点地，后来黄其森一看杭州的土地供应堪称天量，决定还是不去凑热闹了。“你看看北京的库存量，不到4个月就能全部卖完，去化速度非常快。”

　　三看增长前景。以前泰禾集团从不考虑在天津拿地，但今年4月9日，泰禾在天津武清靠近京津高速至高村收费站附近拿了一块地，而且还是溢价200%，“高村地块并不处于武清城区，而是毗邻北京，客群也将主要面对北京。”

　　黄其森透露，未来那里又将是一个“院子”项目。之所以选择武清，也是看到了武清地价、房价大幅低于香河、固安，“未来京津冀一体化，北京的发展大方向，应该是向东、向南，武清现在正是这样一个价值洼地。”

　　除了谨慎买地之外，黄其森的底线思维另一个法则就是：“高周转”。

　　泰禾集团的高周转究竟有多快？在公司起家的福建省内，福州、厦门、泉州，泰禾集团的一个项目，从拿地到开盘，一般只需要五到六个月，去年10月在福州永泰红峪，10月拿地，6月开盘，中间还包括春节假期，差不多创下了当地开盘最快的记录。在北京，泰禾的项目大概需要七到八个月，在上海时间稍久一些，也只需九个月时间。

　　这种高周转也源自负债压力，由于最近两年在北京、上海拿地节奏较快，泰禾集团的负债率明显上升。据年报披露，2013年公司的短期借款增长了十多个百分点，资产负债率从2012年底的83.13%上升至85.74%。这就需要公司在运作具体项目时，尽量快进快出，以便保证资金链的通畅。

　　泰禾集团在北京通州台湖板块的“一号街区”项目，2013年4月份拿地，12月开盘时，周边新拍出的楼面价已经上涨了近三倍，最终的开盘价还是定在三万多元，首批773套房源开盘当日售罄。“我们当初拿地的楼面价只有一万多点，能卖到三万多，很不错了，没有必要捂盘。”黄其森说。

　　并非每一个企业都能玩转高周转。从拿地到到开盘，七八月时间，需要完成项目设计、建委报批，“你得熟悉进入的每一个城市的特点，它的规划有什么讲究，如果规划在建委那里没通过被打回来修改，这一来一去，一个月的时间就没了。”黄其森说，泰禾集团的高周转的关键在于“高质量”。

　　“高周转，并不等于给产品做减法，比如有的公司，为求周刊速度，该精装的改为毛坯，庭院绿化该种大树的变种草坪，这样的高周转，只会消耗企业的信誉。”当被追问到泰禾集团如何做到“高质量”的高周转时，黄其森又回到了土地上，“只要拿地成本下来，整个项目的成本就会下来，接下来的流程才有可能高质量完成。”

    文章来源：新浪财经 作者：波波夫